Рязанское ш., 47 км от МКАД
Першино д., Раменский гор. округ
Дом 36 м², участок 11 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4 млн ₽ от 09.07.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 706 тыс. → дом ≈2,29 млн ₽, 64 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,88 млн / целевая ≈2,59 млн / пессимист. ≈2,3 млн → от пессимистичной прибыль −868 тыс. ₽, маржа −38 %, ROI −27 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. Фаустово ≈13,2 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23686
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 83 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 16.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 14 % | 1 |
| участок | 5 | 64 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 188 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 706 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 294 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 63 722 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Першино д. | 28 сот. | 3 500 000 | 125 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Поречье дп | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Поречье дп | 36,7 сот. | 3 490 000 | 95 095 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Першино д. | 12,5 сот. | 550 000 | 44 000 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Першино д. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Першино д. | 25 сот. | 6 000 000 | 240 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Першино д. | 6 сот. | 370 000 | 61 667 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Першино д. | 9,5 сот. | 1 200 000 | 126 316 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Першино д. | 8 сот. | 6 200 000 | 775 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Першино д. | 36,1 сот. | 2 500 000 | 69 252 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 946 / 72 916 / 138 889 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 877 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 733 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 589 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 302 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -868 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Ульянино с. | 36 м² | 10 сот. | 5 000 000 | 138 889 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Старниково ДНТ | 36 м² | 7 сот. | 2 550 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Владимировка ДНП | 37,2 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 34 946 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Уютная долина КП | 35,6 м² | 6 сот. | 3 890 000 | 109 270 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Аргуново-4 КП | 36 м² | 7,3 сот. | 1 600 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Натальино д. | 36 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 136 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Амирово СНТ | 35 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Поддубье-2 ДНП | 32 м² | 8,5 сот. | 1 500 000 | 46 875 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Березка-Натальино СНТ | 33 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 121 212 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Солнечный ДНП | 40 м² | 6,7 сот. | 3 000 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2025 | 4 000 000 | история площадки |
| 15.11.2025 | 4 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 3 000 000 (−1 500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок, с баней, баня готова, но надо доработать нету ванны и туалета, есть парилка все работает, на участке находиться пеноблоки 25 поддонов, есть свет, колодец, торг уместен.