Рязанское ш., 50 км от МКАД
Михеевская Долина КП, Воскресенск гор. округ
Дом 59 м², участок 11,3 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,5 млн; цена не менялась с 02.01.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 60 %
Земля ≈37 тыс. ₽/сот. × 11,3 сот. = 420 тыс. → дом ≈3,08 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 51 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈1,18 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,6 млн / целевая ≈4,14 млн / пессимист. ≈3,68 млн → от пессимистичной прибыль −476 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −12 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Золотово ≈7,7 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23685
Рейтинг 28/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 56 % | 3.6 |
| участок | 5 | 66 % | 4.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 159 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 420 000 ₽ (11,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 080 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 203 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Ивушка дп | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ивушка СНТ | 8,4 сот. | 1 400 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Москворечье дп | 13,4 сот. | 1 150 000 | 85 821 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ивушка дп | 8,4 сот. | 1 750 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Косяково д. | 12 сот. | 157 950 | 13 162 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Косяково д. | 12 сот. | 157 950 | 13 162 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Косяково д. | 18 сот. | 1 150 000 | 63 889 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Косяково д. | 17,7 сот. | 500 000 | 28 249 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Косяково д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Косяково д. | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 180 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 746 / 80 010 / 94 340 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 599 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 369 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 139 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 679 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -476 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Михеевская Долина КП | 64 м² | 14 сот. | 1 700 000 | 26 562 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Аргуново-5 ДНП | 64 м² | 6,4 сот. | 5 800 000 | 90 625 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ивушка СНТ | 50 м² | 11 сот. | 4 200 000 | 84 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Колоколово д. | 65,2 м² | 9,3 сот. | 5 000 000 | 76 687 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Аргуново-1 КП | 67 м² | 8,5 сот. | 3 400 000 | 50 746 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Старниково д. | 58,3 м² | 13 сот. | 5 500 000 | 94 340 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Чистые Пруды дп | 60 м² | 10,5 сот. | 3 950 000 | 65 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Москва Река КП | 60 м² | 15 сот. | 5 000 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Новое Давыдово КП | 54 м² | 6 сот. | 6 990 000 | 129 444 выброс, не в счёт | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Давыдово дп | 65 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 61 538 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.01.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 11.01.2026 | 4 500 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 02.04.2026 | 3 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом из бруса, построенный в 2023 году. Одноэтажное строение с тремя комнатами требует ремонта, что позволяет воплотить собственные дизайнерские идеи. На территории имеется просторная терраса или веранда для отдыха на свежем воздухе. Дом расположен на участке индивидуального жилищного строительства (Ижс) с асфальтированной дорогой и удобным доступом к общественному транспорту. В шаговой доступности школа, что делает его привлекательным для семей с детьми. Интернет через Wi-Fi обеспечит комфортное пребывание в доме. Электричество подключено, но водоснабжение и канализация отсутствуют. Отсутствие газа компенсируется возможностью использования альтернативных источников отопления. Этот объект недвижимости станет отличным местом для тех, кто ценит спокойствие загородной жизни и готов внести свои усилия в создание уютного дома. Торг уместен!