Рязанское ш., 50 км от МКАД
Поддубье д., Раменский гор. округ
Дом 120 м², участок 10 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 31.12.2025.
Рейтинг 78/100 · уверенность 60 %
Земля ≈93 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 933 тыс. → дом ≈2,57 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 62 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,08 млн / целевая ≈9,07 млн / пессимист. ≈8,06 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,69 млн ₽, маржа 33 %, ROI 50 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Золотово ≈13,8 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23681
Рейтинг 78/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 9 % | 0.6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 8.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 933 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 567 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 392 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Поддубье д. | 14 сот. | 1 800 000 | 128 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Поддубье д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Поддубье д. | 7,3 сот. | 550 000 | 75 342 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Поддубье ДНП | 5 сот. | 450 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фиалкино дп | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Поддубье-2 ДНП | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Поддубье ДНП | 8 сот. | 1 150 000 | 143 750 | снят (цена объявления) 23.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поддубье-2 ДНП | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поддубье ДНП | 6,5 сот. | 1 500 000 | 230 769 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поддубье-2 ДНП | 7,5 сот. | 700 000 | 93 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 500 / 84 954 / 104 348 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 079 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 575 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 071 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 063 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 688 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Степановское ДНТ да: «ванные» + «ремонт» | 118,3 м² | 10 сот. | 9 300 000 | 78 614 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Лисичкино КП да: «ванные» + «тёплые полы» | 120 м² | 10 сот. | 7 499 999 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Южное полесье КП да: «санузел» + «теплые полы» | 118,3 м² | 10 сот. | 10 800 000 | 91 293 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Заречье дп да: «санузел» + «ремонтом» | 115 м² | 10 сот. | 12 000 000 | 104 348 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 4 500 000 | история площадки |
| 19.06.2026 | 4 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно продам Описание дома на фото. Возможен обмен Писать на авито на звонки не всегда отвечаю.