Рязанское ш., 74 км от МКАД
Городище д., Воскресенск гор. округ
Дом 140 м², участок 12 сот.
Цена 2,65 млн ₽; цена не менялась с 29.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 8 раз).
Рейтинг 75/100 · уверенность 51 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,24 млн → дом ≈1,41 млн ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 123 тыс.–170 тыс. ₽/м², медиана 160 тыс.
Ремонт ≈2,8 млн, покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈22,45 млн / целевая ≈20,2 млн / пессимист. ≈17,96 млн → от пессимистичной прибыль ≈12,91 млн ₽, маржа 72 %, ROI 256 %.
⚠ ROI 256 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 88 км ≈6,6 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №23680
Рейтинг 75/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 7.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4.2 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 13.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 045 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 237 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 413 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 093 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Городище д. | 7,5 сот. | 1 650 000 | 220 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Восточный дп | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Городище д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Восточный дп | 37 сот. | 4 500 000 | 121 622 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Восточный дп | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Городище с. | 7,8 сот. | 790 000 | 101 282 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Восточный дп | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Городище д. | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Городище д. | 8,7 сот. | 1 200 000 | 137 931 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Восточный дп | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 140 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 123 327 / 160 357 / 170 068 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 22 450 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 21 328 000 ₽ |
| продажа: целевая | 20 205 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 17 960 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 12 907 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 72 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 256 % |
| пояснение расчета | ROI 256 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 256 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.9 км | Озерный СНТ да: «ванной» + «отделка» | 140 м² | 12 сот. | 22 450 000 | 160 357 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Мечта ДНП да: «санузла» + «отделкой» | 137 м² | 12 сот. | 22 605 000 | 165 000 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | да: «санузла» + «теплые полы» | 133,3 м² | 12 сот. | 12 000 000 | 90 023 выброс, не в счёт | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Сосновый Бор ТСН да: «санузла» + «меблированный» | 150 м² | 12 сот. | 18 499 000 | 123 327 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Поддубье СНТ да: «ванная» + «мебель» | 147 м² | 12 сот. | 25 000 000 | 170 068 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Никитское с. да: «ванная» + «ламинат» | 130 м² | 12 сот. | 19 900 000 | 153 077 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.09.2026 | 2 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся просторный двухэтажный дом 140 м на участке 12 соток отличный вариант для тех, кто хочет создать современный загородный дом полностью под себя. Дом построен из блоков, фундамент ростверк. Внутренней отделки нет, а значит, Вы не