Новорязанское ш., 80 км от МКАД
Новая д., Коломенский гор. округ
Дом 48,9 м², участок 27 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 07.06.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 65 %
Земля ≈46 тыс. ₽/сот. × 27 сот. = 1,24 млн → дом ≈2,26 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 10 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈778 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,07 млн / целевая ≈2,77 млн / пессимист. ≈2,46 млн → от пессимистичной прибыль −1,29 млн ₽, маржа −53 %, ROI −34 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — есть; в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Конев Бор ≈8,1 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2368
Рейтинг 19/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 53 % | 3.2 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 237 000 ₽ (27 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 263 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 278 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Новая д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новая д. | 9,7 сот. | 500 000 | 51 546 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новая д. | 16 сот. | 300 000 | 18 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новая д. | 16 сот. | 550 000 | 34 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новая д. | 12 сот. | 4 099 999 | 341 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новая д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новая д. | 4,5 сот. | 350 000 | 77 778 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новая д. | 13 сот. | 650 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новая д. | 9 сот. | 400 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кочаброво д. | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 778 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 369 / 54 968 / 88 710 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 072 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 918 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 765 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 458 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 295 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Новая д. | 50 м² | 19 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Дмитровцы с. | 43,4 м² | 13,5 сот. | 450 000 | 10 369 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Дмитровцы с. | 42,1 м² | 20 сот. | 2 100 000 | 49 881 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новая д. | 62 м² | 17 сот. | 5 500 000 | 88 710 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новая д. | 35 м² | 16 сот. | 1 500 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Чуркино д. | 40 м² | 19 сот. | 1 490 000 | 37 250 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Нижнее Хорошово с. | 52 м² | 15 сот. | 4 400 000 | 84 615 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Тимшино д. | 43 м² | 30 сот. | 3 400 000 | 79 070 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Елино д. | 55 м² | 19 сот. | 3 100 000 | 56 364 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Зайцево д. | 56 м² | 20,1 сот. | 2 999 999 | 53 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом дачу в прекрасном месте! Чистый воздух, вода, безоблачное голубое небо. Рядом большой водоем для купания и рыбалки, лес с грибами, поле с цветами и травами, а прямо перед домом прудик для вечернего отдыха! Вблизи река Ока, Москва, город Коломна. Большой просторный дом 20 метров на 6 с мансардой 2.8 на 6. Первый этаж два сруба 6х6, между ними часть из газоблока, веранда. На втором этаже открытое пространство во весь дом, можно сделать две спальни и большое общее пространство. В доме электричество 220, летний водопровод, септик для кухни. Южная часть отделана вагонкой, отапливается электрическими конвекторами высокого качества 5 минут и тепло. Можно проживать и зимой. В центральной части стены обшиты гипсокартоном, потолок фанерой. Помещение требует финишного ремонта. В северной части стены обшиты фанерой и обклеены обоями, покраски требует потолок. Веранда обшита вагонкой приятное место для обедов. На втором этаже частично уложен пол. Почти на всю оставшуюся часть есть половая шпунтованная доска. Дом светлый в комнатах по 4 окна, большое окно в центральной части и 4 окна на веранде. Второй этаж по окну в каждой стене. На второй этаж ведет добротная лестница. Полы все новые с утеплением. Дом обшит сайдингом вкруг. Окна пластиковые, профиль качественный, не дешёвый. Вокруг дома располагается огромный участок. Почти вся территория огорожена забором, но часть еще за ним. Столько нам и не требовалось никогда. Въездные ворота, две калитки и ворота на заднем дворе. Во дворе колодец всегда с водой, туалет, душ, сарайка. Плодовые деревья, ягодные кусты в саду дают прекрасный урожай весь год. Земля несколько лет не возделывалась нет никакой заразы, взрастет все, что угодно. На участок заведён летний центральный водопровод, газ есть на соседней улице. Круглогодичный подъезд, соседи проживают всегда. Доступность с двух трасс: М5 бесплатно от Мкад по новой дороге до самого поворота на деревню или через Егорьевск. Небольшой магазин в деревне и крупные магазины в 10 минутах на машине. Дом стал не нужен по семейным обстоятельствам. Не ездим в последние годы.