Рязанское ш., 49 км от МКАД
Марьинка дп, Раменский гор. округ
Дача 86 м², участок 7 сот., брус.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 20.06.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 58 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 491 тыс. → дом ≈1,91 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,72 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,73 млн / целевая ≈3,35 млн / пессимист. ≈2,98 млн → от пессимистичной прибыль −779 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −21 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Золотово ≈14,2 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23679
Рейтинг 24/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 14.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 6 % | 0.4 |
| участок | 5 | 27 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 491 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 909 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 198 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Марьинка дп | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Милашкино дп | 11,5 сот. | 850 000 | 73 913 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Светлая Поляна дп | 10,5 сот. | 919 500 | 87 571 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Милашкино дп | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Марьинка дп | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Светлый Берег дп | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Светлый Берег дп | 10,7 сот. | 600 000 | 56 075 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Светлый Берег дп | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Милашкино дп | 9,6 сот. | 700 000 | 72 917 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Светлый Берег дп | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 86 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 967 / 45 650 / 82 090 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 726 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 540 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 353 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 981 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -779 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Светлая Поляна дп | 70 м² | 9,5 сот. | 3 700 000 | 52 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Старомайково д. | 101,2 м² | 8,4 сот. | 4 500 000 | 44 466 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Березка-Натальино СНТ | 80,3 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 34 869 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Владимировка д. | 96 м² | 7,5 сот. | 7 701 000 | 80 219 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Содружество СНТ | 79 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 46 835 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Булгаково КП | 80,5 м² | 8 сот. | 1 526 850 | 18 967 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Природа СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Акварель КП | 110,9 м² | 8,3 сот. | 6 000 000 | 54 103 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Зеленое Ожерелье СНТ | 67 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 82 090 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Южное СНТ | 100 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.06.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный участок с домом в живописном месте Ульянинского поселения в окружении озер и лесов. Участок полностью огорожен забором из профлиста и сеткой-рабицей по задней стороне. Есть плодовые деревья груши, плодовые кустарники жимолость, смородина, малина, ежевика. Декоративные туя Коника, можжевельник. На участке находится хозпостройка, есть биотуалет. Дом новый, никто не проживал. Два этажа, отделанных вагонкой. Пристроена и утеплена веранда. В доме свет, обогревательные шторы. В пяти минутах ходьбы местный продовольственный магазин. В соседнем поселке школа и два детских сада, супермаркет Верный, Магнит. 12 минут на машине до Бронниц. Дом готов к продаже. Без долгов и обременений. Никто не прописан. Один взрослый собственник. Все вопросы по телефону. Звоните, показ в удобное для вас время по предварительной договоренности.