Рязанское ш., 44 км от МКАД
Уютный ДНП, Раменский гор. округ
Дом 119,9 м², участок 6,5 сот., каркас.
Цена 3,25 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 4,2 млн ₽ от 04.12.2024.
Рейтинг 48/100 · уверенность 63 %
Земля ≈106 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 691 тыс. → дом ≈2,56 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 54 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,46 млн / целевая ≈6,71 млн / пессимист. ≈5,97 млн → от пессимистичной прибыль ≈806 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Белоозёрская ≈10,1 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23677
Рейтинг 48/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 31 % | 14.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 15.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.4 |
| участок | 5 | 23 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 8.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 106 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 691 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 559 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 343 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Уютный ДНП | 6,8 сот. | 600 000 | 88 235 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Уютный ДНП | 50 сот. | 16 000 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Уютный ДНП | 7,5 сот. | 750 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Комбината стройматериалов-2 пос. | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старниково д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Морозово д. | 50 сот. | 12 990 000 | 259 800 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 10,7 сот. | 1 350 000 | 126 168 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Уютный ДНП | 20 сот. | 2 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 119,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 398 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 167 / 61 667 / 76 777 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 458 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 085 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 712 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 966 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 805 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Клеверная Дымка дп да: «санузел» + «евроремонт» | 120 м² | 6,2 сот. | 7 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Морозово д. да: «санузел» + «ламинат» | 122 м² | 6 сот. | 6 700 000 | 54 918 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Лисичкино-2 КП да: «санузел» + «под ключ» | 121 м² | 6 сот. | 9 290 000 | 76 777 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Татаринцево с. да: «ванных» + «ремонт» | 116 м² | 6 сот. | 8 199 998 | 70 690 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Ромашково-2 КП да: «санузел» + «ремонт» | 120 м² | 6,3 сот. | 6 500 000 | 54 167 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Адмирал КП да: «санузел» + «ремонт» | 120 м² | 6 сот. | 7 400 000 | 61 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | да: «санузлом» + «отделкой» | 120 м² | 6 сот. | 7 400 000 | 61 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Татаринцево с. да: «ванные» + «теплый пол» | 115 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 69 565 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Сосновый Бор СНТ да: «санузел» + «мебель» | 123 м² | 6,4 сот. | 6 900 000 | 56 098 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Заречье-1 СНТ да: «ванная» + «мебелью» | 116,1 м² | 6 сот. | 8 600 000 | 74 074 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.12.2024 | 4 200 000 | история площадки |
| 13.03.2025 | 4 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 3 250 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 84668655 В продаже каркасный дом 120 кв. М. На участке 6.5 соток, расположенный по адресу Московская обл., Раменский район, Днп Уютный. Дом зарегистрирован как жилой, возможно прописаться. Без утепления, без внутренней отделки. Крыша из мягкой кровли. Фундамент винтовые сваи глубиной 4 метра. Окна Пвх. Подключен свет 15 квт к столбу. Учаcток огоpoжен cо всех сторон забором из проф листа, оборудована въездная группа для автомобиля распашными воротами и калиткой. Транспортная доступность: -В пешей доступности автобусная остановка. -до г. Бронниц 7 км. -можно добраться на автобусе до ст. М. Котельники.