Рязанское ш., 42 км от МКАД
Москва-лето ДНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 45 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 29.10.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 66 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,24 млн → дом ≈2,26 млн ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 44 тыс.–156 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,71 млн / целевая ≈3,34 млн / пессимист. ≈2,97 млн → от пессимистичной прибыль −604 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; в описании: баня.
До ст. Белоозёрская ≈5,4 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23676
Рейтинг 27/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 4.5 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 448 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 241 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 259 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 50 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Москворечье дп | 11 сот. | 2 800 000 | 254 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Москва-лето ДНТ | 10,7 сот. | 2 800 000 | 261 682 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Эколето СНТ | 10 сот. | 999 999 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Москворечье дп | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Москворечье дп | 20 сот. | 2 400 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Эколето СНТ | 14,5 сот. | 1 650 000 | 113 793 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Эколето СНТ | 12,5 сот. | 1 500 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Эколето СНТ | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Малино пгт | 24 сот. | 1 900 000 | 79 167 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Москва-лето ДНТ | 8,8 сот. | 1 099 000 | 124 886 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 750 / 79 287 / 156 250 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 714 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 528 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 343 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 971 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -604 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Москворечье дп | 48 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 77 083 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рыболово КП | 48 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 156 250 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Белоозерский-3 пос. | 45 м² | 7,5 сот. | 6 990 000 | 155 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Акватория СНТ | 48 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Михалево с. | 47 м² | 7,5 сот. | 3 500 000 | 74 468 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Золотово д. | 45 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 95 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Фаустово КП | 47 м² | 8,7 сот. | 5 350 000 | 113 830 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Морозово д. | 48 м² | 8,6 сот. | 3 700 000 | 77 083 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Отрадный КП | 45 м² | 8,9 сот. | 3 500 000 | 77 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Торопово д. | 42,7 м² | 15 сот. | 3 450 000 | 80 796 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 45 м. Кв. Плюс отдельностоящая баня 20 м. Кв. Все новое, выход к озеру из участка, участок 12 соток, канализация, вода, присвоен адрес, прописка, все документы готовы к сделке.