Рязанское ш., 25 км от МКАД
Софьино с., Раменский гор. округ
Дом 32 м², участок 7 сот., бревно, 1953 год.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 52 %
Земля рядом ≈122 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 62 тыс.–243 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈540 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся полностью изолированная часть дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Ипподром ≈7,2 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23671
Рейтинг 37/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 168 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 60 % | 4.3 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 122 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Софьино с. | 15 сот. | 4 900 000 | 326 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Софьино с. | 6 сот. | 710 000 | 118 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Софьино с. | 9,5 сот. | 750 000 | 78 947 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Софьино с. | 6 сот. | 810 000 | 135 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Софьино с. | 8 сот. | 910 000 | 113 750 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Софьино с. | 14,8 сот. | 2 302 650 | 155 584 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Софьино с. | 16,8 сот. | 11 760 000 | 700 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Софьино с. | 6 сот. | 2 543 500 | 423 917 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Софьино с. | 7,8 сот. | 2 300 000 | 294 872 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Софьино с. | 18,7 сот. | 5 200 000 | 278 075 | снят (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 121 / 91 667 / 242 581 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся полностью изолированная часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся полностью изолированная часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.8 км | Красный Октябрь пос. | 31 м² | 5,3 сот. | 7 520 000 | 242 581 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Садовое СНТ | 29 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 68 966 | снято (цена объявления) 27.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Ромашка СНТ | 33 м² | 6,6 сот. | 2 050 000 | 62 121 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Кратово дп | 40 м² | 4 сот. | 5 950 000 | 148 750 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Имени 50-летия Октября СНТ | 24 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 22.08.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 26.08.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.10.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 2 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю Срочно! Общедолевая Собственность. Продаётся полностью изолированная часть дома в селе Софьино со всеми удобствами, отдельным участком 7 соток, Есть Место Для Постройки Дома. Пмж, Прописка. Раменский район, 26 км от Мкад, Новорязанское шоссе, 30мин до метро Котельники, остановка автобуса 5 мин пешком, 30 мин автобусом до станции Отдых Мцд 3, хорошее транспортное сообщение, 10 мин пешком река Москва, платная рыбалка с форелью, магазины Пятёрочка, Магнит, школа, детский сад и др. 5 мин на транспорте, до ближайшего магазина 10 мин пешком, на участке есть летний домик 20м, вода в доме, санузел в доме, плодовые деревья, отопление Аогв, газовая плита, Пмж, прописка, готов к проживания. Очень плодородная почва, красивое, тихое место, рядом прудик и колодец с чистой родниковой водой.