Рязанское ш., 43 км от МКАД
Москворечье дп, Воскресенск гор. округ
Дом 58 м², участок 16 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 20.10.2026.
Рейтинг 84/100 · уверенность 68 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 1,43 млн → дом ≈573 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–156 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,3 млн / целевая ≈4,77 млн / пессимист. ≈4,24 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,48 млн ₽, маржа 35 %, ROI 54 %.
Коммуникации: скважина; газ — есть.
До ст. Белоозёрская ≈5,3 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23670
Рейтинг 84/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 86 % | 12.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 159 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 427 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 573 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 879 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Москва-лето ДНТ | 8,8 сот. | 1 099 000 | 124 886 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Москворечье дп | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Москворечье дп | 9,7 сот. | 850 000 | 87 629 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рыболово 2 дп | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Москворечье дп | 20 сот. | 2 400 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рыболово 2 дп | 10 сот. | 980 000 | 98 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Малино пгт | 24 сот. | 1 900 000 | 79 167 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Москворечье дп | 8,4 сот. | 599 000 | 71 310 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Эколето СНТ | 14,5 сот. | 1 650 000 | 113 793 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Эколето СНТ | 12,5 сот. | 1 500 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 278 / 87 916 / 156 250 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 304 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 039 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 774 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 243 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 483 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Эколето СНТ | 64 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 70 312 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рыболово 2 дп | 65,7 м² | 8,4 сот. | 7 000 000 | 106 545 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Фаустово КП | 60 м² | 8,7 сот. | 5 550 000 | 92 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Москва Река КП | 60 м² | 15 сот. | 5 000 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Цибино д. | 56,3 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 97 691 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Белое Озеро д. | 57,4 м² | 9,5 сот. | 2 500 000 | 43 554 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Торопово д. | 60,1 м² | 12 сот. | 2 000 000 | 33 278 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Москворечье дп | 48 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 77 083 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рыболово КП | 48 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 156 250 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Старниково д. | 58,3 м² | 13 сот. | 5 500 000 | 94 340 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Очень красивое тихое место! Дом в Липецкой области, Усманский район, пгт Песковатка Боярская с участком на территории Биосферного заповедника, участок выходит к озеру и в заповедник, дом требует ремонта, свет, газ, скважина.