Новорязанское ш., 56 км от МКАД
Петровское с., Воскресенск гор. округ
Дом 90 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,1 млн; первая цена 4,1 млн ₽ от 12.06.2026.
Рейтинг 61/100 · уверенность 54 %
Земля ≈83 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 997 тыс. → дом ≈2,5 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 29 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,75 млн / целевая ≈6,98 млн / пессимист. ≈6,2 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,53 млн ₽, маржа 25 %, ROI 33 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец, газ, септик (по описанию).
До ст. пл. 88 км ≈8,6 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2367
Рейтинг 61/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 87 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 65 % | 27.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 98 % | 5.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 49 % | 3 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 072 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 997 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 503 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 811 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Малинки ДТСН | 8,5 сот. | 580 000 | 68 235 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Рыболово 2 дп | 12,3 сот. | 1 300 000 | 105 691 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Малинки ДТСН | 11 сот. | 960 000 | 87 273 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Малинки ДТСН | 15 сот. | 1 350 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Малинки-2 ДТСН | 15 сот. | 1 170 000 | 78 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Петровское с. | 15 сот. | 4 000 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Радостный ДНТ | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Малинки-2 ДТСН | 8,4 сот. | 750 000 | 89 286 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Малинки ДТСН | 14,6 сот. | 1 200 000 | 82 192 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Малинки-2 ДТСН | 6,6 сот. | 1 900 000 | 287 879 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 213 / 85 088 / 101 604 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 753 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 365 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 978 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 202 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 527 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Вертячево д. да: «санузел» + «ремонт» | 89 м² | 12 сот. | 2 600 000 | 29 213 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Городище д. да: «ванной» + «теплые полы» | 91,4 м² | 12 сот. | 7 777 000 | 85 088 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Восточный дп да: «ванной» + «ремонт» | 93,5 м² | 13 сот. | 9 500 000 | 101 604 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 4 100 000 | история площадки |
| 24.06.2026 | 3 800 000 (−300 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом из бревна на сваях, отделка сайдингом с утепленнием, крыша металлочерепица, построенный в 2018 году. Находится на просторной территории с зелеными насаждениями и асфальтированным подъездом. В доме четыре комнаты, кухня, выполнен косметический ремонт. Имеется закрытая веранда. Комната под санузел в доме есть, нет сантехники (ванная, унитаз, раковина) водоснабжение и газ отсутствуют, канализация 2 септика.2 колодца глубина 3 метра. Свет проведён счетчик в наличии мощность 15 кв. Т. Трехфазный Собственник один все документы для сделки готовы. Дом окружен забором из профлиста, что обеспечивает приватность и безопасность. Есть видео камеры. Рядом находится магазин, церковь, детская игровая площадка, что делает проживание здесь удобным. Возможна покупка в ипотеку. Земельный участок относится к категории Днп. Земельный участок сухой ровный не затопляемый. На участке имеются две хозпостройки. В шаговой доступности автобусная остановка. Место тихое живописное рядом лес, водоемы. Стоимость 3500000 рублей торг уместен.