Рязанское ш., 53 км от МКАД
Солнечный Берег КП, Люберцы гор. округ
Дом 45 м², участок 6,9 сот., брус, 2023 год.
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 2,85 млн; первая цена 2,85 млн ₽ от 18.06.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 70 %
Земля ≈160 тыс. ₽/сот. × 6,9 сот. = 1,1 млн → дом ≈1,55 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–156 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,79 млн / целевая ≈3,41 млн / пессимист. ≈3,03 млн → от пессимистичной прибыль ≈78 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
Коммуникации: септик; в описании: скважина.
До ст. Фаустово ≈10 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №23668
Рейтинг 27/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 5 % | 2.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 47 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.3 |
| участок | 5 | 26 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 159 524 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 101 000 ₽ (6,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 549 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 422 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Солнечный ДНП | 8,1 сот. | 695 000 | 85 802 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный ДНП | 13,1 сот. | 4 250 000 | 324 427 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный ДНП | 6,5 сот. | 1 300 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Загорново-2 ДНП | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старниково д. | 30 сот. | 5 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 14 сот. | 2 200 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старниково ДНТ | 7,5 сот. | 1 500 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Загорново-2 ДНП | 7,7 сот. | 1 290 000 | 167 532 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 642 / 85 556 / 156 250 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 788 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 599 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 409 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 030 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 77 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Отрадный КП | 45 м² | 8,9 сот. | 3 500 000 | 77 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Ульянино с. | 45 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 93 333 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный ДНП | 40 м² | 6,7 сот. | 3 000 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный ДНП | 40 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Морозово д. | 48 м² | 8,6 сот. | 3 700 000 | 77 083 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Татаринцево с. | 48 м² | 6 сот. | 5 100 000 | 106 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Морозово д. | 40 м² | 6,7 сот. | 3 899 000 | 97 475 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Зеленый Луг-1 СНТ | 53 м² | 10 сот. | 1 200 000 | 22 642 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Владимировка д. | 50 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 130 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Рыболово КП | 48 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 156 250 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2026 | 2 850 000 | история площадки |
| 23.06.2026 | 2 750 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 2 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 2 650 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже уютный дом из бруса в деревне Старниково, дачный посёлок Солнечный дом 2. ДОМ Жилой - Прописка! Дом расположен в 7 км от г. Бронницы, в 5 минутах от федеральной трассы м 5. В доме есть все коммуникации (дом теплый зимой можно жить): заведено электричество 15 кВт, две скважины с водой, канализация септик, отопление электрическое. Косметический ремонт, установлены пластиковые стеклопакеты. Вся мебель остается новым владельцам! Рядом лес и озеро, школа, детский сад и все условия для удобства! Участок прямоугольный на возвышенности. Кругом все соседи построены и живут круглогодично, идеальное место для строительства дома для постоянного проживания. Хорошие дороги, центральные ворота автоматические. Остались вопросы? Звоните, записывайтесь на просмотр! Код пользователя: 121397 Номер в базе: 13147901