Рязанское ш., 68 км от МКАД
Лесной ДНП, Воскресенск гор. округ
Дом 50 м².
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 22.10.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 54 %
Земля рядом ≈72 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · нет площади участка или цены — цену дома не считаем).
Выход: приличные 10 в 10 км, 50 тыс.–141 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,38 млн / целевая ≈3,94 млн / пессимист. ≈3,5 млн → от пессимистичной прибыль −120 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: септик; в описании: колодец.
До ст. Непецино ≈7 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №23666
Рейтинг 17/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: участок, материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 10.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 4.7 |
| участок | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.9 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 963 ₽ (нижний квартиль 10 участков · нет площади участка или цены — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лесной ДНП | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лесной ДНП | 8,5 сот. | 600 000 | 70 588 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шишкин лес сад. уч. | 10 сот. | 610 000 | 61 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чаплыгино д. | 13,8 сот. | 1 050 000 | 76 087 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чаплыгино д. | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поле чудес СНТ | 6,8 сот. | 650 000 | 95 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Невское с. | 6,7 сот. | 700 000 | 104 478 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чаплыгино ДНП | 30 сот. | 1 900 000 | 63 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Прогресс-94 СНТ | 8 сот. | 690 000 | 86 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Прогресс СНТ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 87 500 / 141 149 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 375 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 156 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 938 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 500 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -120 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Химик 5 СТ да: «ванную» + «ремонт» | 50 м² | 6 сот. | 3 490 000 | 69 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Химик 5 СТ да: «санузел» + «ремонтом» | 50 м² | 5,6 сот. | 3 550 000 | 71 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Гостилово д. да: «санузел» + «ремонтом» | 50 м² | 15 сот. | 4 750 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Гостилово д. да: «санузел» + «ремонтом» | 50 м² | 6 сот. | 4 750 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Гостилово д. да: «санузел» + «ремонтом» | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Катунино д. да: «сан узел» + «мебелирован» | 50 м² | 15 сот. | 6 000 000 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Ратчино д. да: «санузел» + «мебель» | 50 м² | 6,9 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Ильинское ДНТ да: «санузел» + «тёплые полы» | 50 м² | 8,6 сот. | 3 650 000 | 73 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Катунино д. да: «санузел» + «мебелью» | 54 м² | 15 сот. | 5 350 000 | 99 074 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Светлый Берег дп да: «санузлом» + «меблированный» | 53,1 м² | 10,6 сот. | 7 495 000 | 141 149 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.10.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 13:21 | снова в продаже | — → 3 200 000 |
Описание
Продается жилой дом, в доме 3 комнаты и большая гостинная. Коммуникации: свет, отопление - электрическое, канализация - септик, вода- колодец 9в доме). ПОдходит под прописку, возможно приобрести в ипотеку.