Рязанское ш., 88 км от МКАД
Строитель-2 ТСН СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 20 м², участок 5,3 сот., дерево.
Цена 590 тыс. ₽, снижали с 625 тыс.; первая цена 625 тыс. ₽ от 13.09.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 62 %
Земля ≈92 тыс. ₽/сот. × 5,3 сот. = 485 тыс. → дом ≈105 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈502 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,01 млн / целевая ≈914 тыс. / пессимист. ≈812 тыс. → от пессимистичной прибыль −90 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Хорлово ≈3,1 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №23663
Рейтинг 16/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.7 |
| торг | 5 | 37 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.5 |
| участок | 5 | 12 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 91 563 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 485 000 ₽ (5,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 105 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ильино д. | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Ильино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Хорлово пгт | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Хорлово пгт | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Елкино д. | 11 сот. | 1 400 000 | 127 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 47 426 / 92 500 |
| цена объекта | 590 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 501 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 015 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 964 000 ₽ |
| продажа: целевая | 914 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 812 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -89 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Перхурово СНТ | 20 м² | 5 сот. | 1 050 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Химик-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 855 000 | 42 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Восход СНТ | 20 м² | 6 сот. | 850 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Автомобилист ТСН | 20 м² | 6 сот. | 800 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Фетровщик СНТ | 17,5 м² | 6,1 сот. | 700 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Химик-3А СТСН | 24 м² | 5,5 сот. | 1 100 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Озерное СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 92 500 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Гранит СНТ | 20,4 м² | 6,7 сот. | 1 000 000 | 49 020 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Перхурово СНТ | 24 м² | 5,5 сот. | 1 650 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | 23 м² | 7,1 сот. | 1 450 000 | 63 043 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.09.2026 | 625 000 | история площадки |
| 13.10.2026 | 590 000 (−35 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 590 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача домик 20м2, участок 6 соток в СНТ "Строитель-2", д. Ильино. Участок ровный, огорожен по периметру рабицей. На территории домик площадью 20 м, построен на плитном фундаменте, крепкий. Электричество подключено и заведено в дом. Внутри