Новорязанское ш., 34 км от МКАД
Панино СНТ, Раменский гор. округ
Дача 64 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,45 млн ₽; цена не менялась с 05.08.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 62 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,2 млн → дом ≈1,25 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–109 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈1,18 млн, покупка после торга ≈2,08 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,05 млн / целевая ≈3,65 млн / пессимист. ≈3,24 млн → от пессимистичной прибыль −18 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Аэропорт-Домодедово ≈17,4 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2366
Рейтинг 28/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 17.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 8.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 149 803 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 198 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 252 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 562 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Малышево д. | 10 сот. | 1 650 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нестеровка КИЗ | 8 сот. | 890 000 | 111 250 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нестерово д. | 7 сот. | 770 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нестерово д. | 17,4 сот. | 5 220 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нестерово д. | 8 сот. | 2 640 000 | 330 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нестерово д. | 29,2 сот. | 4 374 000 | 149 795 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нестерово д. | 38,8 сот. | 5 818 500 | 149 961 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нестерово д. | 34,5 сот. | 5 169 000 | 149 826 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нестерово д. | 33,4 сот. | 5 014 500 | 150 135 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нестерово д. | 15 сот. | 3 490 000 | 232 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 180 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 667 / 69 476 / 109 259 |
| цена объекта | 2 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 082 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 055 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 852 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 650 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 244 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -18 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Стриж СНТ | 61 м² | 6 сот. | 6 490 000 | 106 393 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Василево д. | 60 м² | 6,7 сот. | 1 900 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Горка СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Вега СНТ | 55 м² | 6,2 сот. | 4 500 000 | 81 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Орленок КП | 58 м² | 8,1 сот. | 4 300 000 | 74 138 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Никоново КП | 54 м² | 12 сот. | 5 900 000 | 109 259 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Рекорд СНТ | 68,4 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 40 205 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Дор-2 СНТ | 75 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 46 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Лесной Дом СНТ | 54 м² | 6,1 сот. | 3 500 000 | 64 815 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Панино СНТ | 80 м² | 8 сот. | 3 900 000 | 48 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.08.2026 | 2 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 8 соток каркасно-щитовой дом 64 кв. М. Дом отапливается печью. Требует вложений. Растут плодовые деревья, кустарники, орешник. Так же на участке два колодца, с питьевой водой и для полива, гараж, душевая с печкой на улице. Участок огорожен со всех сторон. Есть парковочное место. Отличное расположение, удобный круглогодичный подъезд. Рядом с Снт проходит Мбк. Торг уместен.