Рязанское ш., 79 км от МКАД
Матросовец СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 58,1 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 1,45 млн ₽; цена не менялась с 20.08.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 58 %
Земля ≈92 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 555 тыс. → дом ≈895 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 48 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,27 млн / целевая ≈2,94 млн / пессимист. ≈2,62 млн → от пессимистичной прибыль ≈320 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 14 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть.
До ст. Трофимово ≈2,1 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №23659
Рейтинг 38/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 28 % | 12 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 92 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 555 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 895 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 404 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Дубрава СНТ | 9,6 сот. | 1 150 000 | 119 792 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дубрава СТСН | 9,6 сот. | 1 500 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дубрава СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дубрава СТСН | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Возрождение СТСН | 12,6 сот. | 750 000 | 59 524 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Чемодурово д. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Трофимово д. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 062 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 333 / 54 833 / 64 322 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 269 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 106 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 942 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 615 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 320 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.7 км | да: «санузел» + «ремонтом» | 58,3 м² | 5,7 сот. | 3 750 000 | 64 322 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Строитель-3 СНТ да: «сан.узел» + «ремонт» | 60 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Солнышко ТСН да: «санузел» + «заходи и живи» | 60 м² | 6 сот. | 3 290 000 | 54 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Городище д. да: «с/у» + «ремонт» | 54,1 м² | 6 сот. | 6 199 000 | 114 584 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 1 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается крепкая просторная дача на ленточном фундаменте (58,1 кв. метр + мансардный этаж ), материал стен брус 150х150, в красивом стародачном месте СНТ "Матросовец" Воскресенского района. Дом оформлен как жилой ! Хорошая асфальтированная дорога,