Рязанское ш., 99 км от МКАД
Победа СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 20 м², участок 6 сот.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 9/100 · уверенность 49 %
Земля ≈420 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,52 млн → дом −218 тыс. ₽, −11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,31 млн / целевая ≈1,18 млн / пессимист. ≈1,05 млн → от пессимистичной прибыль −1,3 млн ₽, маржа −124 %, ROI −55 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Проезд Станкостроителей ≈1 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №23656
Рейтинг 9/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 90 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 419 608 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 518 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −218 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −10 900 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 4,7 сот. | 990 000 | 210 638 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 3 сот. | 2 200 000 | 733 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 7 сот. | 2 999 000 | 428 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 9,4 сот. | 4 300 000 | 457 447 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 7 сот. | 6 780 000 | 968 571 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 8 сот. | 13 500 000 | 1 687 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 8,5 сот. | 2 499 999 | 294 118 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 18 сот. | 11 000 000 | 611 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 49,2 сот. | 40 000 000 | 813 008 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 000 / 70 833 / 120 000 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 314 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 248 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 183 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 051 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 304 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −124 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 20 м² | 3,5 сот. | 2 400 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | Околица СНТ | 20 м² | 5,5 сот. | 2 300 000 | 115 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Машиностроитель СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | 20 м² | 6,5 сот. | 620 000 | 31 000 | снято (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | 20 м² | 5 сот. | 800 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.5 км | Урожай СНТ | 20 м² | 6,3 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Радужный пос. | 20 м² | 5 сот. | 850 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Репинка-2 СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Анино Поле СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 72 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Березка-1 СНТ | 18 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 2 300 000 |
Описание
ДАЧА В ГОРОДЕ! 6 СОТОК, ТЕПЛИЦА, КОЛОДЕЦ И ПЛОДОНОСЯЩИЙ САД Собственная дача в городе место для отдыха, садоводства и перспективного вложения средств! Если вы давно мечтали о своём уютном уголке, где можно проводить лето на свежем воздухе,