Рязанское ш., 74 км от МКАД
Гостилово д., Воскресенск гор. округ
Дом 45 м², участок 5,9 сот.
Цена 2,45 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 21.10.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 57 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 5,9 сот. = 382 тыс. → дом ≈2,07 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,08 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,21 млн / целевая ≈2,89 млн / пессимист. ≈2,57 млн → от пессимистичной прибыль −416 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ратмирово ≈5,4 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №23655
Рейтинг 14/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 7.2 |
| торг | 5 | 13 % | 0.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 4.8 |
| участок | 5 | 17 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 732 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 382 000 ₽ (5,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 068 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 956 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Родничок СНТ | 8 сот. | 899 000 | 112 375 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Магистраль СНТ | 9 сот. | 750 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Химик 5 СНТ | 5,6 сот. | 400 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Химик 5 СТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Магистраль СНТ | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гостилово д. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Химик-5А СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гостилово д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Химик 5 СНТ | 7,2 сот. | 450 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Химик 5 СНТ | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 390 / 72 111 / 90 596 |
| цена объекта | 2 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 082 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 209 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 049 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 888 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 567 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -415 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Химик-5А СНТ | 43,9 м² | 6 сот. | 3 490 000 | 79 499 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Малинки-2 ДТСН | 45 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 77 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Петровское с. | 45 м² | 7,4 сот. | 2 990 000 | 66 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Новлянское с. | 45 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Солнечная Долина-1 дп | 43 м² | 8,3 сот. | 2 100 000 | 48 837 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гостилово д. | 48,7 м² | 6 сот. | 3 999 999 | 82 136 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Магистраль СНТ | 41 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 24 390 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Химик 5 СНТ | 41 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 65 854 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | 45,3 м² | 3,4 сот. | 4 000 000 | 88 300 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.1 км | Константиново с. | 43,6 м² | 7 сот. | 3 950 000 | 90 596 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.10.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 06.11.2026 | 2 450 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача для круглогодичного проживания. Дача с пропиской. Небольшой, но уютный капитальный дом. Фундамент : жб плиты + залитый монолитный пояс с арматурой. Перекрытие между этажами - плита. В доме две комнаты, кухня, с/у, прихожая и большая веранда.