Рязанское ш., 94 км от МКАД
имени 1 Мая СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 25 м², участок 5,8 сот.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 53 %
Земля ≈204 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 1,18 млн → дом ≈1,62 млн ₽, 65 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 34 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,77 млн / целевая ≈1,6 млн / пессимист. ≈1,42 млн → от пессимистичной прибыль −1,46 млн ₽, маржа −103 %, ROI −51 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Проезд Станкостроителей ≈1,2 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №23654
Рейтинг 11/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 16 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 204 154 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 184 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 616 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 64 640 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | имени 1 Мая СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 6 сот. | 1 199 900 | 199 983 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Строитель-2 СНТ | 7,5 сот. | 3 100 000 | 413 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 8,5 сот. | 2 499 999 | 294 118 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 4 сот. | 4 500 000 | 1 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 18 сот. | 11 000 000 | 611 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 8 сот. | 13 500 000 | 1 687 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Парничок СНТ | 4,8 сот. | 800 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 000 / 73 290 / 90 909 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 773 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 684 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 596 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 418 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 462 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −103 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Коломзавод-1 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 66 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Коломенский № 4 СНТ | 25 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Надежда СНТ | 24 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Паново д. | 24,2 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 80 579 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Паново д. | 24,2 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 86 777 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Паново д. | 24,2 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 80 579 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Лесной СНТ | 25 м² | 7,2 сот. | 1 400 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Солнечное СНТ | 25 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Ручеек СНТ | 25 м² | 5,5 сот. | 850 000 | 34 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Коломенский № 4 СНТ | 22 м² | 5,2 сот. | 2 000 000 | 90 909 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 2 800 000 |
Описание
Дача в СНТ "1 МАЯ" расположена В САМОМ ЦЕНТРЕ ГОРОДА КОЛОМНА, в 10 минутах ходьбы от трамвайной остановки "Зеленая", 8 мин от "Флотской".Два въезда в СНТ с разных сторон города, оба оборудованы автоматическими откатными воротами.Дороги отсыпаны