Рязанское ш., 92 км от МКАД
Восход СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 38 м², участок 4 сот., дерево, 2014 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 64 %
Земля ≈246 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 986 тыс. → дом ≈2,01 млн ₽, 53 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 44 тыс.–156 тыс. ₽/м², медиана 103 тыс.
Ремонт ≈560 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,66 млн / целевая ≈3,29 млн / пессимист. ≈2,93 млн → от пессимистичной прибыль −184 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −6 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Проезд Станкостроителей ≈2,4 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №23653
Рейтинг 13/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 6.9 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 246 389 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 986 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 013 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Имени И. В. Мичурина-2 СНТ | 6,1 сот. | 2 450 000 | 401 639 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ягодка СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 18 сот. | 8 250 000 | 458 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Огородник-2 СНТ | 6,4 сот. | 3 000 000 | 468 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ягодка СНТ | 6,3 сот. | 1 799 000 | 285 556 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пчелка-2 СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Строитель-2 СНТ | 7,5 сот. | 3 100 000 | 413 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пчелка-2 СНТ | 5,5 сот. | 1 100 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 048 / 102 778 / 156 374 |
| цена объекта | 2 999 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 658 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 475 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 292 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 926 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -183 999 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | 36 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 73 611 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.1 км | 40 м² | 3 сот. | 4 200 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.7 км | 36 м² | 5 сот. | 3 700 000 | 102 778 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.8 км | 42 м² | 4,6 сот. | 1 850 000 | 44 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 34,1 м² | 2 сот. | 4 000 000 | 117 302 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | Семибратское д. | 40 м² | 6 сот. | 3 499 999 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Надежда СНТ | 32 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 140 625 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | 42,2 м² | 5,6 сот. | 6 599 000 | 156 374 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Коммунальник-1 СНТ | 30 м² | 5,6 сот. | 1 700 000 | 56 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 45 м² | 3,3 сот. | 7 300 000 | 162 222 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 2 999 999 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 999 999 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 2 999 999 |
Описание
Код объекта: 2161905. Уникальное предложение - ПОДЛИПКИ! Прекрасная дача с баней в самом желанном месте-Подлипки! Наша дача расположена в городе, в двухминутной шаговой доступности от автобусной остановки. Вашему вниманию представлен двухэтажный