Рязанское ш., 47 км от МКАД
Золотая Подкова КП, Воскресенск гор. округ
Дом 88 м², участок 8,5 сот., дерево.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 44/100 · уверенность 64 %
Земля ≈160 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 1,36 млн → дом ≈1,84 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 8 в 10 км, 26 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈1,56 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,93 млн / целевая ≈5,33 млн / пессимист. ≈4,74 млн → от пессимистичной прибыль ≈462 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 11 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; свет — есть.
До ст. Золотово ≈1,9 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №23652
Рейтинг 44/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 22 % | 9.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 54 % | 8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 159 643 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 357 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 843 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 943 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Южное Золотово ДНТ | 7,4 сот. | 1 700 000 | 229 730 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Золотово д. | 13,9 сот. | 1 650 000 | 118 705 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Золотово д. | 7 сот. | 1 800 000 | 257 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Золотово д. | 8,8 сот. | 2 000 000 | 227 273 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сосновый Бор СНТ | 7,7 сот. | 1 020 000 | 132 468 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Алешино сл. | 5,5 сот. | 1 700 000 | 309 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Золотово д. | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Золотово д. | 15 сот. | 3 150 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Золотово д. | 14,3 сот. | 3 150 000 | 220 280 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Алешино сл. | 14 сот. | 2 000 000 | 142 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 88 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 8 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 556 / 67 656 / 110 934 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 927 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 631 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 334 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 742 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 462 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 8 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.5 км | Морозово д. да: «санузел» + «ремонтом» | 90 м² | 8 сот. | 5 700 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Белоозерский пгт да: «сан узел» + «мебель» | 96 м² | 9 сот. | 6 150 000 | 64 062 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Ромашково ТСН ДНП да: «ванная» + «теплым полом» | 90 м² | 9,1 сот. | 2 300 000 | 25 556 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Солнечный ДНП да: «санузла» + «мебель» | 86 м² | 8 сот. | 7 000 000 | 81 395 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Михалево с. да: «с/у» + «ремонт» | 92 м² | 8,5 сот. | 9 950 000 | 108 152 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Экспресс СНТ да: «ванные» + «мебелью» | 81,5 м² | 9 сот. | 3 200 000 | 39 264 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Цибино д. да: «санузел» + «теплые полы» | 94,2 м² | 8,1 сот. | 10 450 000 | 110 934 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Морозово КП да: «санузел» + «ремонтом» | 80 м² | 8 сот. | 5 700 000 | 71 250 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прямой продавец, дом оформлен ,земля в собственности ,не в залоге ,все хорошо, Продается дом ,зарегистрированный, пропиской, 88квМ, ,все для комфорта, школа сад все рядом, также электричка рядом электричка едет до Выхино ,мцд, либо автобус, также