Рязанское ш., 77 км от МКАД
Воскресенск г., Воскресенск гор. округ
Дом 68,2 м², участок 10 сот.
Цена 3,25 млн ₽; цена не менялась с 22.10.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 57 %
Земля ≈66 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 664 тыс. → дом ≈2,59 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 41 тыс.–121 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,26 млн, покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,14 млн / целевая ≈3,73 млн / пессимист. ≈3,31 млн → от пессимистичной прибыль −714 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — нет.
До ст. пл. 88 км ≈0,9 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №23649
Рейтинг 18/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 6 % | 0.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 406 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 664 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 586 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 918 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Коллективный сад 3 СНТ | 6,4 сот. | 500 000 | 78 125 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Коллективный сад 3 СНТ | 5,3 сот. | 1 300 000 | 245 283 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | 4 сот. | 850 000 | 212 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | Коллективный сад 3 СНТ | 10,5 сот. | 650 000 | 61 905 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 6,4 сот. | 530 000 | 82 812 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 15 сот. | 12 000 000 | 800 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 9,3 сот. | 5 200 000 | 559 140 | снят (цена объявления) 04.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 264 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 580 / 57 129 / 121 429 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 140 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 933 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 726 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 312 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -714 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Солнечный Берег КП | 67,1 м² | 6 сот. | 12 990 000 | 193 592 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 66 м² | 5 сот. | 6 500 000 | 98 485 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.1 км | Матросовец СНТ | 69 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 40 580 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Ратмирово д. | 67 м² | 15 сот. | 7 200 000 | 107 463 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Сигнал СНТ | 70 м² | 6,3 сот. | 3 649 000 | 52 129 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Исаково д. | 68 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 51 471 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 70,9 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 49 365 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.7 км | Солнечный Берег КП | 70 м² | 15 сот. | 8 500 000 | 121 429 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | 70 м² | 6 сот. | 3 999 000 | 57 129 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 65 м² | 10 сот. | 4 100 000 | 63 077 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.10.2026 | 3 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная двухэтажная дача для идеального отдыха! Мечтаете просыпаться под пение птиц ? Эта дача создана для того, чтобы вы забыли о городской суете! Почему вы влюбитесь в это место: Живописная локация: Дом расположен в потрясающе красивом