Рязанское ш., 92 км от МКАД · земля с домом
Рассвет СНТ, Воскресенск гор. округ
Участок 6 сот.
Дом по описанию: «Участок с домиком у леса в Хорлово!»
Цена 430 тыс. ₽; цена не менялась с 13.10.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 47 % · по фото: дом 3, участок 2, окружение 8, WOW 4
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 441 тыс. → дом −11 тыс. ₽, −440 ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈366 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈820 тыс. / целевая ≈738 тыс. / пессимист. ≈656 тыс. → от пессимистичной прибыль −210 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈25 м².
Коммуникации: не указаны.
До ст. Рудниковская ≈1,2 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №23643
Рейтинг 21/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 78 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 33 % | 3.5 |
| дом | 5 | 22 % | 1.2 |
| сад | 5 | 11 % | 0.6 |
| МКАД | 15 | 11 % | 1.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 78 % | 8.2 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | маленькая ветхая постройка, похоже на сарай или хозблок |
| участок и сад | 2 | заросший сорняками пустырь, требует полной расчистки |
| окружение | 8 | лес, озера и хорошая локация в Хорлово |
| WOW | 4 | потенциал в локации, но объект требует огромных вложений |
Отличная локация у леса, но объект требует полной расчистки и строительства/ремонта. модель max-code, фото: 4, 09.11 18:52
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 441 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −11 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −440 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Хорлово пгт | 8,4 сот. | 2 250 000 | 267 857 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хорлово пгт | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хорлово пгт | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хорлово пгт | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Хорлово пгт | 5 сот. | 1 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Елкино д. | 7 сот. | 699 999 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Елкино д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Елкино д. | 12,5 сот. | 900 000 | 72 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Елкино д. | 8 сот. | 1 199 999 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Елкино д. | 6,8 сот. | 750 000 | 110 294 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈25 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 000 / 34 478 / 70 000 |
| цена объекта | 430 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 365 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 820 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 779 000 ₽ |
| продажа: целевая | 738 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 656 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -209 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈25 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Хорлово пгт | 21 м² | 6 сот. | 600 000 | 28 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Семиславка СНТ | 25 м² | 6 сот. | 600 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Черемушки СНТ | 25 м² | 9 сот. | 1 750 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Сосновый Бор СНТ | 23 м² | 8 сот. | 850 000 | 36 957 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Сосновый Бор СНТ | 27 м² | 8 сот. | 700 000 | 25 926 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Осташово СНТ | 25 м² | 6 сот. | 800 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Коллективный сад № 1 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Сосновый Бор СНТ | 22 м² | 8 сот. | 700 000 | 31 818 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Осташово с. | 26 м² | 9 сот. | 1 699 999 | 65 385 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Химик-3 СНТ | 24 м² | 6 сот. | 950 000 | 39 583 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.10.2026 | 430 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 430 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок с домиком у леса в Хорлово! Своя вода, чистейшие озера и вся инфраструктура рядом. Мечтаете о месте, где заканчивается городская суета и начинается настоящая жизнь? Этот участок в СНТ "Рассвет" ваш идеальный вариант! Здесь вас ждет