Рязанское ш., 48 км от МКАД
Ульянино СНТ, Раменский гор. округ
Дом 81 м², участок 9 сот., брус.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 14.10.2026.
Рейтинг 68/100 · уверенность 61 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 528 тыс. → дом ≈1,47 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 56 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈1,62 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,98 млн / целевая ≈5,38 млн / пессимист. ≈4,79 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,47 млн ₽, маржа 31 %, ROI 44 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Фаустово ≈14,1 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23635
Рейтинг 68/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 88 % | 40.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 14.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 7 % | 0.4 |
| участок | 5 | 45 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 689 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 528 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 472 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 173 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лесной-Прибрежный дп | 13 сот. | 1 300 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Першино ТСН | 6 сот. | 522 000 | 87 000 | снят (цена объявления) 27.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Першино ТСН | 12,6 сот. | 1 198 900 | 95 151 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ульянино СНТ | 8 сот. | 320 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ульянино СНТ | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Марьинка дп | 8,3 сот. | 749 000 | 90 241 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дачный пос. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесной-Прибрежный дп | 10,3 сот. | 600 000 | 58 252 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесной-Прибрежный дп | 36,1 сот. | 2 500 000 | 69 252 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесной-Прибрежный дп | 12,5 сот. | 750 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 81 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 978 / 71 951 / 104 225 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 983 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 684 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 385 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 786 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 466 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Милашкино дп | 80 м² | 6,6 сот. | 6 300 000 | 78 750 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Першино ТСН | 72 м² | 5,5 сот. | 6 990 000 | 97 083 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Марьинка дп | 74 м² | 7,9 сот. | 5 800 000 | 78 378 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Першино ТСН | 71 м² | 7,9 сот. | 7 400 000 | 104 225 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Ветерок СНТ | 80,3 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 34 869 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ульянинская роща КП | 92 м² | 12,6 сот. | 5 150 000 | 55 978 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Новая Владимировка КП | 86,3 м² | 8 сот. | 5 750 000 | 66 628 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Никитское с. | 82 м² | 5 сот. | 5 900 000 | 71 951 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Клеверная Дымка дп | 77,5 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 60 645 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Калинка ДП | 88 м² | 7,5 сот. | 5 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом из бруса, построенный в 2025 году. Общая площадь составляет 81 м2, участок 9 соток. Дом одноэтажный с четырьмя комнатами. Стены выполнены из качественного имитация бруса, что обеспечивает хорошую теплоизоляцию и экологичность. Внутри без обшивка. Дом ещё не оформлен! Кто покупает тот на себя оформляет! Есть видео от начало до конца постройки могу скинуть на Максе. Внутри выполнен качественный каркас под отделку, что позволяет будущим владельцам реализовать свои дизайнерские идеи. Дом находится в категории Ижс, что дает возможность для индивидуального жилищного строительства. На участке достаточно места для сада или огорода. Дом расположен в живописной местности, что делает его идеальным местом для спокойной жизни.