Рязанское ш., 37 км от МКАД
Кипреево ДНП, Воскресенск гор. округ
Дом 81 м², участок 7 сот., брус.
Цена 2,1 млн ₽, поднимали с 1,95 млн; первая цена 1,95 млн ₽ от 04.05.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 78/100 · уверенность 53 %
Земля ≈134 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 936 тыс. → дом ≈1,16 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 37 тыс.–113 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈1,62 млн, покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,79 млн / целевая ≈6,11 млн / пессимист. ≈5,43 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,03 млн ₽, маржа 37 %, ROI 60 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Радуга ≈4,6 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23634
Рейтинг 78/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 98 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 4.9 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 133 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 936 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 164 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 370 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Кипреево ДНП | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0 км | Кипреево ДНП | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Кипреево ДНП | 20 сот. | 2 600 000 | 130 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Кипреево ДНП | 7,3 сот. | 1 550 000 | 212 329 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кипреево ДНП | 3 сот. | 1 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кипреево ДНП | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Торопово-Заречье СНТ | 6 сот. | 870 000 | 145 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Луговое ДНП | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Каскад СНТ | 6,2 сот. | 2 100 000 | 338 710 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Луговое ДНП | 44 сот. | 3 270 000 | 74 318 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 81 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 333 / 83 333 / 113 095 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 790 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 450 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 111 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 432 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 027 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 60 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.9 км | Уютный ДНП да: «ванные» + «мебель» | 81 м² | 6,6 сот. | 6 750 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Бояркино д. да: «ванная» + «ремонт» | 84 м² | 6,5 сот. | 9 500 000 | 113 095 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Солнечный ДНП да: «санузел» + «мебель» | 75 м² | 6,6 сот. | 2 800 000 | 37 333 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.05.2025 | 1 950 000 | история площадки |
| 21.05.2025 | 1 890 000 (−60 000) | история площадки |
| 22.07.2025 | 1 650 000 (−240 000) | история площадки |
| 19.09.2025 | 1 780 000 (+130 000) | история площадки |
| 05.12.2025 | 2 000 000 (+220 000) | история площадки |
| 07.04.2026 | 2 100 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается каркас дома размером 9х9, в районе д. Петровское, Раменского района ( 47 км от Мкад, новая скоростная дорога). Каркас построен в феврале 2024 г из качественных материалов( доска ГОСТ 50х150, брус 150х150), фундамент свайный, рассчитан на два этажа. Электричество заведено на участок, газ оплачен и подведен к участку. Участок ровный и сухой в центре поселка. На участке также имеется свайный фундамент размером 6х6 под баню или беседку. Дороги в поселке в идеальном состоянии, асфальт до участка. Поселок жилой, можно прописаться, Членские взносы 3000 руб за квартал. Въезд в поселок с двух сторон. Один собственник, быстрый выход на сделку. Торг уместен.