Рязанское ш., 31 км от МКАД
Марково с., Раменский гор. округ
Дом 25,3 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 20.08.2026.
Рейтинг 53/100 · уверенность 50 %
Земля ≈181 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,08 млн → дом ≈1,11 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 55 тыс.–208 тыс. ₽/м², медиана 138 тыс.
Ремонт ≈506 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,67 млн / целевая ≈3,31 млн / пессимист. ≈2,94 млн → от пессимистичной прибыль ≈562 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 24 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Загорново ≈8,7 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23632
Рейтинг 53/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 47 % | 25.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 22.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 180 759 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 085 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 115 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 071 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Марково с. | 28 сот. | 11 350 000 | 405 357 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рыбаки д. | 20 сот. | 3 800 000 | 190 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Марково с. | 8 сот. | 4 800 000 | 600 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рыбаки д. | 13,2 сот. | 7 000 000 | 530 303 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бояркино СНТ | 10 сот. | 1 496 000 | 149 600 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бояркино СНТ | 9,4 сот. | 1 495 000 | 159 043 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бояркино СНТ | 7 сот. | 1 750 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Марково с. | 11,2 сот. | 1 990 000 | 177 679 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Марково с. | 8,5 сот. | 1 800 000 | 211 765 | снят (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Марково с. | 7,5 сот. | 1 600 000 | 213 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 506 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 000 / 137 500 / 207 500 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 672 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 488 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 305 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 938 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 562 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Петровское с. | 30 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 55 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Прудки д. | 25 м² | 7 сот. | 4 000 000 | 160 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Петровское д. | 20 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 207 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Титово д. | 30 м² | 5 сот. | 3 450 000 | 115 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок с домиком. Дом зарегистрирован, электрическо 5квт, есть возможность подключения 15квт. На территории Снт есть пруд, детская площадка, шлагбаум. Установлен новый забор на границе с дорогой. Участок находится в ипотеке.