Рязанское ш., 37 км от МКАД
Торопово д., Раменский гор. округ
Дом 300 м², участок 13 сот., панель.
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 3,25 млн ₽ от 29.10.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 68/100 · уверенность 58 %
Земля ≈180 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 2,33 млн → дом ≈215 тыс. ₽, 717 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈6 млн, покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈12,82 млн / целевая ≈11,54 млн / пессимист. ≈10,26 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,09 млн ₽, маржа 20 %, ROI 26 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Радуга ≈6,5 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23628
Рейтинг 68/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 51 % | 21.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4 |
| участок | 5 | 82 % | 5 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 179 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 335 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 215 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 717 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Торопово д. | 21 сот. | 2 100 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Торопово д. | 40 сот. | 12 800 000 | 320 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Торопово д. | 11,5 сот. | 2 600 000 | 226 087 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Торопово д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Торопово д. | 42,2 сот. | 17 521 300 | 415 197 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Торопово д. | 34,5 сот. | 15 552 000 | 450 783 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Торопово д. | 22 сот. | 8 000 000 | 363 636 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Торопово д. | 29 сот. | 2 697 000 | 93 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Торопово д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Торопово д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 300 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 6 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 523 / 48 038 / 76 970 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 12 820 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 12 179 000 ₽ |
| продажа: целевая | 11 538 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 10 256 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 088 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11 км | Ульянино с. | 249,8 м² | 9,7 сот. | 12 000 000 | 48 038 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Петровское д. | 313 м² | 12 сот. | 49 900 000 | 159 425 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Кузнецовское Подворье КП | 305,2 м² | 11 сот. | 17 800 000 | 58 322 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Старая Мельница КП | 333 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 22 523 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Кузнецовское Подворье КП | 281,5 м² | 10 сот. | 19 400 000 | 68 917 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Быково пгт | 320 м² | 13 сот. | 18 500 000 | 57 812 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Старниково д. | 290 м² | 13 сот. | 9 480 000 | 32 690 | снято (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Виктория СНТ | 330 м² | 15 сот. | 25 400 000 | 76 970 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Поречье дп | 300 м² | 10 сот. | 10 400 000 | 34 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Сельцо д. | 300 м² | 16 сот. | 7 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.10.2025 | 3 250 000 | история площадки |
| 12.11.2025 | 3 150 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.11.2025 | 3 000 000 (−150 000) | история площадки |
| 20.03.2026 | 4 000 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 3 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 3 450 000 (−150 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 3 200 000 (−250 000) | история площадки |
| 05.08.2026 | 3 050 000 (−150 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 2 999 999 (−50 001) | история площадки |
| 14.10.2026 | 2 550 000 (−449 999) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок с недостроенным домом 300 кв метров, назначение земель Лпх, электричество 15 квт, газ по границ. Все вопросы по телефону или в сообщениях. Я собственник, торг уместен.