Рязанское ш., 51 км от МКАД
Новое Давыдово КП, Раменский гор. округ
Дом 28 м², участок 4 сот., каркас.
Цена 2,9 млн ₽, поднимали с 900 тыс.; первая цена 900 тыс. ₽ от 14.09.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 54 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 319 тыс. → дом ≈2,58 млн ₽, 92 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 52 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈460 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,33 млн / целевая ≈1,2 млн / пессимист. ≈1,07 млн → от пессимистичной прибыль −1,86 млн ₽, маржа −174 %, ROI −63 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: септик.
До ст. Золотово ≈11,5 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23627
Рейтинг 19/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 15 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 27 % | 1.9 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 79 701 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 319 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 581 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 92 179 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Давыдово с. | 6,7 сот. | 636 500 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Давыдово дп | 6 сот. | 477 360 | 79 560 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Давыдово дп | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Озерный СНТ | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Давыдово с. | 11 сот. | 770 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Озерный СНТ | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Давыдово дп | 7,5 сот. | 500 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Давыдово дп | 5,6 сот. | 448 688 | 80 123 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Давыдово дп | 4,6 сот. | 380 000 | 82 609 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Давыдово с. | 19 сот. | 2 500 000 | 131 579 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 923 / 52 632 / 65 000 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 335 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 268 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 202 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 068 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 857 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −174 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −63 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.7 км | Рябинушка СНТ | 26 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 51 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Восход-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Цементник СНТ | 32,3 м² | 5 сот. | 1 700 000 | 52 632 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 900 000 | история площадки |
| 17.09.2026 | 2 900 000 (+2 000 000) | история площадки |
| 20.09.2026 | 1 900 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 2 900 000 (+1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уважаемые дамы и господа! Это маленький, но очень серьезный дом! С огромным сроком эксплуатации не менее 50 лет. Продуманная планировка позволяет всегда находится под навесом! 1. Несущий Каркас дома сделан из 2 мм кортеновской стали. 2. . Крыша стены потолок из 2 милимметров сплошной стойкой к коррозии стали, грунтованной эпоксидной краской.! + Не пропускает радиоволны. + Задерживает пули от пм и мелкие осколки. +Пол снизу сталь и 39 мм ламинированной фанеры! + Выдерживает вес 30 тонн и 10 лет в морской воде! 3. Вентилируемый фасад! Не просто вентилируемый! + Подсистема из труб 20 х40 окрашенных эпоксидной краской! + Сам фасад из 4 мм композитного алюминия! + Только его стоимость составляет 3000 р за метр квадратный, а срок службы 50 лет. (3.000р х 70 М2=210.000р). + Система вентилируемого фасада не даст летом нагреваться дому, зимой этот зазор поможет согревать дом, а во время дождя ни одна капля влаги не попадет на корпус дома! Очень крепкий! Очень долговечный! 4. Крыша из профнастила 0.7 мм на каркасе из труб 20 х40 и 40х40 и свесами по 60 сантиметров не даст нагреваться дому и ни одна капля осадков не упадет на стены дома! Выдержит любую снеговую нагрузку! Очищать не надо! 5. Утепление пеной ппу 50-80 мм плюс 20 мм шумоизоляции плюс 20 мм имитация бруса. Тепло и тихо! Дерево внутри позволяет бросать дом на зиму без отопления! Ничего не вспухнет Также дерево позволяет в течении часа прогреть дом зимой! А излишняя влага и конденсат отводятся через торцы дома утеплённые каменной ватой с выводом влаги в конструкцию вентилируемого фасада! Мыши не заводятся! Им прятаться негде. Все видно и все доступно! Проверил на своем доме в течении 12 лет 6. Электричество 15 квт подсоединены подземным кабелем Внутри разводка скрытая из меди в металлической гофре! Все работает Свет розетки. . батареи и котел куплены и будут смонтированы Открытая архитектура позволит обслуживать водоснабжение и отопление даже не специалисту. Сплит система тепло- холод с очисткой воздуха куплена. 7. Навес для авто 36 М2. На 1 фото реальный автомобиль. Раздвижные ворота с электроприводом (в наличии)есть, но не установлены в ближайшие дни установим. При дожде все передвижения происходят под навесами. 8. Терраса 21 М2.6х3.5м. Доска 50х100 текстурированная покрыта яхтным лаком. На сваях! Простоит 50 лет Накрыта монолитным профилированным поликарбонатом не самым тонким, а 2 мм За 900.000 доставлю ещё два модуля по 15 М2 Итого дом будет 57 М2. В доме свободная планировка могу сделать любую под ваши нужды Телевизор. Стиральная. Микроволновка. Душевая кабина. Унитаз. Кровать 1600х 2000 с матрацем. Диван лофт. Два кресла. Куплены! И входят в цену дома! Септик не делал. Так мне одному и 500 литров достаточно. А на 2.3. Человек будет мало Дороги в поселке широкие и хорошо отсыпаны. На столбах действующее освещение и видеонаблюдение Полное спокойствие за детей. На въезде в поселок родник с отличной водой. В поле живут куропатки! В 100 метрах прекрасный смешанный лес Возможен обмен на автомобиль с доплатой. Возможен обмен на манипулятор.