Рязанское ш., 44 км от МКАД
Солнечный ДНП, Раменский гор. округ
Дом 40 м², участок 7 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 4,2 млн ₽ от 07.08.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 63 %
Земля ≈160 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,12 млн → дом ≈1,88 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,97 млн / целевая ≈2,67 млн / пессимист. ≈2,38 млн → от пессимистичной прибыль −873 тыс. ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
Коммуникации: вода — есть.
До ст. Фаустово ≈10 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23626
Рейтинг 26/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.3 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 159 524 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 117 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 883 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 075 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Солнечный ДНП | 8,1 сот. | 695 000 | 85 802 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный ДНП | 13,1 сот. | 4 250 000 | 324 427 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный ДНП | 6,5 сот. | 1 300 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Загорново-2 ДНП | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 14 сот. | 2 200 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старниково д. | 30 сот. | 5 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Загорново-2 ДНП | 7,7 сот. | 1 290 000 | 167 532 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старниково ДНТ | 7,5 сот. | 1 500 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 946 / 74 306 / 138 889 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 971 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 822 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 674 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 377 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -873 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Морозово д. | 40 м² | 6,7 сот. | 3 899 000 | 97 475 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Старниково ДНТ | 36 м² | 7 сот. | 2 550 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Отрадный КП | 45 м² | 8,9 сот. | 3 500 000 | 77 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Ульянино с. | 36 м² | 10 сот. | 5 000 000 | 138 889 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Ветерок СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Владимировка ДНП | 37,2 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 34 946 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Ульянино с. | 45 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 93 333 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Старниково-3 КП | 31 м² | 6,5 сот. | 1 799 000 | 58 032 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Уютная долина КП | 35,6 м² | 6 сот. | 3 890 000 | 109 270 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Песчанка СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.08.2026 | 4 200 000 | история площадки |
| 11.09.2026 | 4 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 03.10.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.10.2026 | 3 000 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается домик с участком 6,7 соток. Все удобства (свет, вода, туалет, душ)в доме. Забор из профлиста по всему периметру участка. Залит фундамент 9х9 м. Круглогодичной подъезд. Отопление используются масляный электрический. Бревно на участке не продается, забираю. Документы в порядке, можно регистроваться. Торг уместен.