Рязанское ш., 21 км от МКАД
Усадьба ДНТ, Раменский гор. округ
Дом 33 м², участок 6,8 сот., бревно.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 11.09.2026.
Рейтинг 60/100 · уверенность 59 %
Земля ≈465 тыс. ₽/сот. × 6,8 сот. = 3,16 млн → дом −61 тыс. ₽, −2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 115 тыс.–165 тыс. ₽/м², медиана 153 тыс.
Ремонт ≈560 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,2 млн / целевая ≈4,68 млн / пессимист. ≈4,16 млн → от пессимистичной прибыль ≈966 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 30 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Есенинская ≈3,2 км по прямой; до МКАД 21 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23624
Рейтинг 60/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 60 % | 30.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 6.5 |
| участок | 5 | 25 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 464 822 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 161 000 ₽ (6,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −61 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −1 848 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Усадьба ДНТ | 8 сот. | 1 850 000 | 231 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Первомайка д. | 9,8 сот. | 5 350 000 | 545 918 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Весна СНТ | 6,8 сот. | 3 100 000 | 455 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Первомайка д. | 7,6 сот. | 3 737 250 | 491 743 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Гидротехник СНТ | 6 сот. | 3 600 000 | 600 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Первомайка д. | 11,2 сот. | 5 995 000 | 535 268 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Весна СНТ | 11 сот. | 2 500 000 | 227 273 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Первомайка д. | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Первомайка д. | 6 сот. | 6 600 000 | 1 100 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Первомайка СНТ | 5,9 сот. | 2 900 700 | 491 644 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 114 754 / 153 333 / 164 804 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 201 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 941 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 681 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 161 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 966 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Весна СНТ | 30 м² | 6,3 сот. | 3 700 000 | 123 333 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | 31,8 м² | 3,4 сот. | 5 000 000 | 157 233 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | Кратово дп | 35,8 м² | 4,2 сот. | 5 900 000 | 164 804 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Березовый Парк-4 КП | 33 м² | 8,3 сот. | 5 090 000 | 154 242 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | М-5 Урал 44-й км | 30 м² | 5 сот. | 500 000 | 16 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Софьино с. | 34 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 161 765 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Софьино с. | 30,5 м² | 5 сот. | 3 500 000 | 114 754 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Новое с. | 40 м² | 5 сот. | 6 000 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Дружба СНТ | 30 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 153 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Софьино с. | 36 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 152 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся баня из бревна, построенная в 2024 году. Общая площадь составляет 33 кв. М., что удобно для небольшой семьи. Баня с деревянной отделкой, что обеспечивает уют и тепло. Стены выполнены из качественного бревна. На участке есть возможность подключения газа, который проходит по границе. Электричество подключено. В доме требуется ремонт, что позволяет будущим владельцам реализовать свои дизайнерские идеи. Дом находится в шаговой доступности от остановки общественного транспорта, что делает его удобным для передвижения. В пешей доступности также расположены школа и магазин, что особенно важно для семей с детьми. Земельный участок относится к категории Ижс, что открывает дополнительные возможности для использования.