Рязанское ш., 31 км от МКАД
Верхнее Велино д., Раменский гор. округ
Дом 60 м², участок 24 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 06.05.2025.
Рейтинг 38/100 · уверенность 61 %
Земля рядом ≈153 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 83 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈1 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся доля») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: летний водопровод; газ — магистральный; в описании: баня.
До ст. Загорново ≈11,4 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23623
Рейтинг 38/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 21.1 |
| торг | 5 | 61 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 2 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 152 823 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Верхнее Велино д. | 6,2 сот. | 850 000 | 137 097 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Верхнее Велино д. | 7,3 сот. | 1 460 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | М-5 Урал 54-й км | 9,5 сот. | 3 500 000 | 368 421 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Верхнее Велино д. | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Верхнее Велино д. | 10 сот. | 3 800 000 | 380 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Верхнее Велино д. | 8 сот. | 790 000 | 98 750 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нижнее Велино д. | 6,5 сот. | 2 000 000 | 307 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нижнее Велино д. | 7 сот. | 2 700 000 | 385 714 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кривцы с. | 5 сот. | 2 000 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кривцы с. | 6,3 сот. | 4 500 000 | 714 286 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 82 692 / 100 000 / 132 812 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся доля») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся доля») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Марково с. | 57 м² | 13 сот. | 7 300 000 | 128 070 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | 57 м² | 17 сот. | 12 950 000 | 227 193 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.2 км | Софьино с. | 60 м² | 15 сот. | 6 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Холуденево д. | 56,1 м² | 13,7 сот. | 5 400 000 | 96 257 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Софьино с. | 60 м² | 15 сот. | 6 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Марково с. | 68,2 м² | 16 сот. | 7 500 000 | 109 971 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Вега СНТ | 59 м² | 12 сот. | 5 850 000 | 99 153 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Малахово с. | 64 м² | 15 сот. | 8 500 000 | 132 812 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Рыбаки д. | 52 м² | 15,5 сот. | 4 300 000 | 82 692 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Торопово д. | 60,1 м² | 12 сот. | 2 000 000 | 33 278 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2025 | 3 300 000 | история площадки |
| 21.01.2026 | 3 150 000 (−150 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 3 000 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Лот 39073. Новорязанское, 35 км от Мкад, Верхнее Велино. Часть бревенчатого дома 60 кв. М на участке 24 сотки в деревне. Магистральный газ в доме, асфальт до участка. Не подходит для ипотеки. В части дома кухня, 2 спальни, веранда и гараж. Отопление газовый котёл. Дом 1940 года, одноэтажный. Дом требует капитального ремонта. Варианты использования: отремонтировать и жить круглый год или использовать как дачу. Участок. 24 сотки (по Егрн 2385 кв. М), Лпх, земли населённых пунктов. Участок. Неправильной формы, вытянутый план с размерами сторон в фотографиях. На участке сад, огород, действующая баня. Есть возможность увеличения участка. Коммуникации: магистральный газ, электричество 5 квт, летний водопровод. Асфальт до участка, освещённые улицы, соседи живут постоянно. Магазин и автобусная остановка 500 м, водоём 500 м, детский сад и больница 2,5 км, школа 3,5 км. До Мкад 35 км по Новорязанскому шоссе. Более 5 лет в собственности (с 2013 года). Продаётся доля в праве доли не выделены. Безопасность сделки обеспечена высокими стандартами Гильдии Риэлторов Москвы. Все сделки застрахованы АО "альфастрахование".