Рязанское ш., 29 км от МКАД
Кривцы с., Раменский гор. округ
Дом 277 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 27.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 67/100 · уверенность 55 %
Земля ≈162 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,95 млн → дом ≈1,25 млн ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈5,54 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈13,16 млн / целевая ≈11,85 млн / пессимист. ≈10,53 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,27 млн ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Загорново ≈10 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23622
Рейтинг 67/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 84 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 55 % | 25 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.5 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 162 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 950 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 250 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 513 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Кривцы с. | 21 сот. | 2 690 000 | 128 095 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кривцы с. | 9 сот. | 3 500 000 | 388 889 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кривцы с. | 40 сот. | 14 000 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кривцы с. | 10,5 сот. | 4 400 000 | 419 048 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кривцы с. | 8 сот. | 960 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кривцы с. | 10 сот. | 2 950 000 | 295 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кривцы с. | 7,9 сот. | 2 200 000 | 278 481 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кривцы с. | 11 сот. | 3 500 000 | 318 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кривцы с. | 20 сот. | 5 200 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кривцы с. | 6 сот. | 780 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 277 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 5 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 010 / 51 996 / 88 936 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 13 163 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 12 505 000 ₽ |
| продажа: целевая | 11 847 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 10 530 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 270 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Княжий берег КП | 250 м² | 15 сот. | 18 000 000 | 72 000 | снято (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Ромашкино ТСН | 265 м² | 15,2 сот. | 6 990 000 | 26 377 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Белозериха д. | 251,6 м² | 10,6 сот. | 15 700 000 | 62 401 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Софьино с. | 250 м² | 13 сот. | 12 999 000 | 51 996 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Ёжик-2 СНТ | 246,5 м² | 9,8 сот. | 3 700 000 | 15 010 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Ёжик-2 СНТ | 246 м² | 10 сот. | 4 200 000 | 17 073 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Софьино с. | 250 м² | 13 сот. | 12 999 000 | 51 996 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Севиан ривер КП | 220 м² | 7,8 сот. | 49 800 000 | 226 364 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Белозериха д. | 240 м² | 13 сот. | 20 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Белозериха д. | 235 м² | 12 сот. | 20 900 000 | 88 936 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.07.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом в с. Кривцы, под снос или под прописку. По документам дом 277 кв. М., по факту от деревянного дома остался только бетонный фундамент. Участок 12 соток, ижс. 30 км от Мкад по Новорязанскому шоссе. В пешей доступности остановка транспорта, на автобусе 324 до метро Котельники 40 минут, или до станции электричек 3 диаметра "Отдых" через Жуковский. Магазины рядом. Цена даже за участок ниже рынка. Кадастровый номер участка: 50:23:0040212:208.