Рязанское ш., 46 км от МКАД
Владимирские Усадьбы ДНП, Раменский гор. округ
Дом 40 м², участок 6,5 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 11.09.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 58 %
Земля ≈95 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 615 тыс. → дом ≈2,58 млн ₽, 65 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 55 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,64 млн / целевая ≈2,38 млн / пессимист. ≈2,12 млн → от пессимистичной прибыль −1,41 млн ₽, маржа −66 %, ROI −40 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Фаустово ≈14,3 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23621
Рейтинг 17/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.3 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 94 644 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 615 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 585 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 64 625 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 12,4 сот. | 750 000 | 60 484 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 13,4 сот. | 1 275 850 | 95 213 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Калинка ДП | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 6,8 сот. | 400 000 | 58 824 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 9,1 сот. | 860 000 | 94 505 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 8,5 сот. | 808 000 | 95 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 11,2 сот. | 1 126 000 | 100 536 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 6 сот. | 614 500 | 102 417 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Калинка ДП | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 278 / 58 333 / 62 292 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 644 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 512 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 380 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 115 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 405 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −66 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Поддубье-2 ДНП | 36 м² | 7,2 сот. | 1 990 000 | 55 278 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Натальино-4 СНТ | 48 м² | 8 сот. | 2 990 000 | 62 292 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Натальино д. | 48 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Солнечный ДНП | 50 м² | 6,5 сот. | 5 800 000 | 116 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Здравствуйте всем. Домик построен на давно 5,4х8,2. Подал документы собственност на дом. Можно прописаться скоро. От мкад 56км от. Бронницы 12 КМ. Автобус ДО Бронницы. Нужно пробить вагонка дом утепление 15 см из каркаса, фасад usb и профнолист электро монтаж есть наружная площадь из бетона не давно 10-13 см, сосед живёт постоянно, посёлок живой люди живут, временно электричество есть, до подключения новый электричество.