Рязанское ш., 36 км от МКАД
Москворечье-Заречье СНТ, Раменский гор. округ
Дом 62 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 27.07.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 68 %
Земля ≈384 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,3 млн → дом ≈997 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 69 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,29 млн / целевая ≈4,76 млн / пессимист. ≈4,23 млн → от пессимистичной прибыль ≈283 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 7 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Бронницы ≈8,6 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23620
Рейтинг 43/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 14 % | 6.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 72 % | 4.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 49 % | 3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 10 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 383 841 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 303 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 997 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 081 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Федино д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заречье-1 СНТ | 25 сот. | 11 250 000 | 450 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Федино д. | 15 сот. | 5 500 000 | 366 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Агропром-1 СНТ | 6,6 сот. | 2 500 000 | 378 788 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Агропром-1 СНТ | 6,4 сот. | 3 200 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Агропром-1 СНТ | 9 сот. | 3 591 000 | 399 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 10,5 сот. | 11 532 150 | 1 098 300 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 23,7 сот. | 28 820 932 | 1 216 073 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 8,3 сот. | 3 350 000 | 403 614 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 68 966 / 87 500 / 95 455 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 285 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 021 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 756 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 228 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 283 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Петровское д. да: «ванная» + «мебель» | 59,4 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 69 865 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Малое Бояркино ДНТ да: «с/у» + «мебель» | 60 м² | 6 сот. | 5 250 000 | 87 500 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Цибино д. да: «санузел» + «заезжай и живи» | 60,3 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 89 552 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Сосны СНТ да: «ванной» + «отделки» | 58 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 68 966 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Малышево с. да: «ванной» + «отделка» | 66 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 95 455 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.07.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 16.08.2026 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 3 300 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом у леса, 62 м2. Участок напротив леса тишина, воздух, грибы рядом. Дом 62 квадрата. Пользовались как летней дачей. Участок просторный. Есть скважина, мангальная зона. Для детей отдельный маленький домик. На участке плодовые деревья, очень много винограда, малина, клубника, земляника. Теплица с помидорами всё посажено. На участке также утеплённый хозблок, летний душ, аккуратный туалет.