Рязанское ш., 25 км от МКАД
Софьино с., Раменский гор. округ
Дом 30,5 м², участок 5 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 17.02.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 60 %
Земля рядом ≈122 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–212 тыс. ₽/м², медиана 109 тыс.
Ремонт ≈510 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: магистральный водопровод; газ — магистральный; в описании: скважина.
До ст. Ипподром ≈7 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23617
Рейтинг 30/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 4.4 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 122 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Софьино с. | 6 сот. | 710 000 | 118 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Софьино с. | 7,8 сот. | 2 300 000 | 294 872 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Софьино с. | 6 сот. | 2 543 500 | 423 917 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Софьино с. | 15 сот. | 4 900 000 | 326 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Софьино с. | 18,7 сот. | 5 200 000 | 278 075 | снят (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Софьино с. | 14,8 сот. | 2 302 650 | 155 584 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Софьино с. | 6 сот. | 810 000 | 135 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Софьино с. | 9,5 сот. | 750 000 | 78 947 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Софьино с. | 8 сот. | 910 000 | 113 750 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Софьино с. | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 510 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 108 636 / 211 538 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | М-5 Урал 44-й км | 30 м² | 5 сот. | 500 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Весна СНТ | 30 м² | 6,3 сот. | 3 700 000 | 123 333 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Усадьба ДНТ | 33 м² | 6,8 сот. | 3 100 000 | 93 939 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Дружба СНТ | 30 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 153 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Дьяково д. | 31,5 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 142 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Полет СНТ | 29 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 91 379 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Литвиново д. | 30 м² | 4,8 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | 31,8 м² | 3,4 сот. | 5 000 000 | 157 233 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.6 км | Тяжино д. | 36 м² | 5 сот. | 990 000 | 27 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | 26 м² | 6,5 сот. | 5 500 000 | 211 538 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.02.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается часть жилого дома 30 кв. М на земельном участке 5 соток. Категория земель: Земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: Для ведения личного подсобного хозяйства. Центральные коммуникации уже подключены, электричество 15 квт, магистральный газ, магистральный водопровод и есть личная скважина, канализация (выгребная яма), круглогодичный подъезд, по периметру участка забор. В пяти минутах пешком (300 м) остановка до Москвы, в селе Церковь Никиты Великомученика, магазины, школа детский сад, аптека и т. Д. Здесь созданы все условия для комфортной жизни. Пмж. Документы готовы к сделке.