Рязанское ш., 47 км от МКАД
Топаз СНТ, Раменский гор. округ
Дом 45 м², участок 15,7 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 05.08.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 55 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 15,7 сот. = 1 млн → дом ≈2,5 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 77 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,77 млн / целевая ≈3,39 млн / пессимист. ≈3,01 млн → от пессимистичной прибыль −662 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. Фаустово ≈16,5 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23616
Рейтинг 20/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 001 000 ₽ (15,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 499 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 55 533 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Юрасово д. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Топаз СНТ | 9,4 сот. | 550 000 | 58 511 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кулон СНТ | 8 сот. | 590 000 | 73 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Отра СНТ | 7,8 сот. | 460 000 | 58 974 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Топаз СНТ | 14,1 сот. | 1 500 000 | 106 383 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фазенда СНТ | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Топаз СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Маяк СНТ | 7,2 сот. | 1 120 000 | 155 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юрасово д. | 30 сот. | 1 899 999 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фазенда СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 77 083 / 79 278 / 90 596 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 766 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 578 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 389 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 013 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -662 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Рассвет-Натальино СНТ | 46,7 м² | 8 сот. | 1 450 000 | 31 049 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Янтарный ДП | 43,6 м² | 15 сот. | 3 950 000 | 90 596 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Заречье дп | 36 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 138 889 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Янтарный ДП | 48 м² | 15 сот. | 3 700 000 | 77 083 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Константиново с. | 50 м² | 14 сот. | 3 900 000 | 78 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | 36 м² | 11 сот. | 2 900 000 | 80 556 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Рубленый дом на спаренном участке из двух объединённых отдельных наделов. На одном дом, на втором баня, бытовка и туалетный домик. Дом окрашен снаружи и внутри. Две веранды: открытая и закрытая (кухня и душевая). Деревянные евроокна. Второй мансардный этаж. Есть новая печь чугунная тип "Березка 200", в процессе монтажа дымохода. На участке растут грибы (маслята, подберезовики, серушки).