Рязанское ш., 47 км от МКАД
Отрадный КП, Раменский гор. округ
Дом 45 м², участок 8,9 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, поднимали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 16.09.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 61 %
Земля ≈134 тыс. ₽/сот. × 8,9 сот. = 1,2 млн → дом ≈2,31 млн ₽, 51 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,97 млн / целевая ≈3,58 млн / пессимист. ≈3,18 млн → от пессимистичной прибыль −697 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Фаустово ≈10,4 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23615
Рейтинг 20/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 14.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.3 |
| участок | 5 | 45 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 134 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 195 000 ₽ (8,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 305 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 222 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Клеверная Дымка дп | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Клеверная Дымка дп | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Клеверная Дымка дп | 12 сот. | 1 850 000 | 154 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Клеверная Дымка дп | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Клеверная Дымка дп | 7,3 сот. | 1 539 000 | 210 822 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Клеверная Дымка дп | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Клеверная Дымка дп | 8 сот. | 920 000 | 115 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Клеверная Дымка дп | 10 сот. | 1 470 000 | 147 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Старниково д. | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Клеверная Дымка дп | 8,5 сот. | 950 000 | 111 765 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 860 / 84 295 / 111 345 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 972 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 773 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 575 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 178 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -697 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Ульянино с. | 45 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 93 333 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Давыдово с. | 46 м² | 12,4 сот. | 4 000 000 | 86 957 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Солнечный ДНП | 40 м² | 6,7 сот. | 3 000 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Солнечный ДНП | 40 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Аргуново-1 КП | 49 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 81 633 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Москва-лето ДНТ | 45 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 77 778 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Косяково д. | 47,6 м² | 11,4 сот. | 5 300 000 | 111 345 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Татаринцево с. | 48 м² | 6 сот. | 5 100 000 | 106 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Старомайково д. | 43 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 41 860 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Косяково д. | 47,6 м² | 11,4 сот. | 5 300 000 | 111 345 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 24.10.2026 | 3 500 000 (+800 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю два дома вместе или по отдельности площадью 45 м. Кв. Каждый, на двух смежных участках по 9 -ть соток. Участки смежные, выровненные. По-периметру забор с въездными зонами, ворота, калитки. Хороший подъезд щебенка, асфальтная крошка. Дома: - по 45 м. Кв. Каждый; - деревянные; - кухня, гостинная, зал; - две спальни; - санузел; - фундамент свайный; - стены- каркас- бревно; - кровля со снегозадержателями. Дома новые. Электричество подключено к одному дому. После регистрации дома, можно прописаться. Рядом река Отра рыбалка. Конный клуб. Озеро Карьерное. Инфраструктура рядом. Магазины, строительные рынки, садик, школа, ДК. Бронницы 10 мин. На машине. 1 дом 3 500 000. 2 дом 3 700 000.