Рязанское ш., 45 км от МКАД
Рассвет-Натальино СНТ, Раменский гор. округ
Дача 70 м², участок 8,2 сот., брус.
Цена 1,95 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 8,2 сот. = 514 тыс. → дом ≈1,44 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,52 млн / целевая ≈3,17 млн / пессимист. ≈2,82 млн → от пессимистичной прибыль −238 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −8 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Фаустово ≈16,6 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23611
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 15.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 38 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 698 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 514 000 ₽ (8,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 436 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 514 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ветерок СНТ | 7,9 сот. | 500 000 | 63 291 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ветерок СНТ | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ветерок СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рассвет-Натальино СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Натальино-4 СНТ | 24 сот. | 4 200 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рассвет-Натальино СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зеленое Ожерелье СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зеленое Ожерелье СНТ | 16 сот. | 1 000 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Березка-Натальино СНТ | 8 сот. | 390 000 | 48 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Натальино-4 СНТ | 8 сот. | 520 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 113 / 47 767 / 82 090 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 525 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 349 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 172 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 820 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -237 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Зеленое Ожерелье СНТ | 67 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 82 090 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Русское поле СНТ | 66,9 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 47 833 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рассвет-Натальино СНТ | 65 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 33 846 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Светлая Поляна дп | 70 м² | 9,5 сот. | 3 700 000 | 52 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солнечное СНТ | 60,4 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 33 113 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Березка-Натальино СНТ | 80,3 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 34 869 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Содружество СНТ | 79 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 46 835 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Южное СНТ | 60 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Нива СНТ | 75 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Марьина Роща ДНП | 69,6 м² | 6 сот. | 3 320 000 | 47 701 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 1 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 1 950 000 |
Описание
Участок правильной формы с круглогодичным подъездом. В границах участка растут новые деревья и кустарники. Дом из бруса 100х100 фундамент не капитальный. Также есть летнидомик и хозблок, ленты туалет. На въезде в Снт продуктовый магазин с детской площадкой. Хорошая транспортная доступность. Развитая инфраструктура в в 3-5минутах езды от Снт. Чистый воздух красивая природа и все что нужно для комфортного летнего отдыха. Постройки не оформляли, продается как земельный участок. Остальные вопросы по телефону. Арт. 149919260.