Рязанское ш., 43 км от МКАД
Рыболово КП, Воскресенск гор. округ
Дача 74,6 м², участок 10 сот., брус.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 31.08.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 68 %
Земля ≈83 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 828 тыс. → дом ≈1,27 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,49 млн, покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,35 млн / целевая ≈3,01 млн / пессимист. ≈2,68 млн → от пессимистичной прибыль −598 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Белоозёрская ≈5,3 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23608
Рейтинг 34/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 82 850 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 828 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 272 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 051 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Рыболово 2 дп | 9,6 сот. | 849 000 | 88 437 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Замоскворечье дп | 7,5 сот. | 399 999 | 53 333 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Замоскворечье дп | 6,9 сот. | 600 000 | 86 957 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Замоскворечье дп | 13,5 сот. | 1 100 000 | 81 481 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рыболово 2 дп | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Москва-лето ДНТ | 8,8 сот. | 1 099 000 | 124 886 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рыболово 2 дп | 11 сот. | 1 180 000 | 107 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Москворечье дп | 9,7 сот. | 850 000 | 87 629 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рыболово 2 дп | 18,9 сот. | 2 200 000 | 116 402 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Москворечье дп | 8,4 сот. | 599 000 | 71 310 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 492 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 616 / 43 656 / 56 250 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 349 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 182 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 014 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 679 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -598 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Горизонт СНТ | 72,2 м² | 6,7 сот. | 3 000 000 | 41 551 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Кипреево ДНП | 70 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 38 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Аист СНТ | 75 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 46 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Экспресс СНТ | 80 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Агропром-1 СНТ | 76,9 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 43 563 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Радуга СНТ | 80 м² | 6,6 сот. | 4 500 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Милосердие СНТ | 78,9 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 26 616 | снято (цена объявления) 27.07.2026 | сохраненная копия |
| 9.8 км | Светлая Поляна дп | 70 м² | 9,5 сот. | 3 700 000 | 52 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Старниково д. | 60 м² | 8 сот. | 1 999 999 | 33 333 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Ворщиково д. | 61,8 м² | 5,6 сот. | 2 950 000 | 47 735 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Земля на участке выровнена, есть бытовка и двухэтажный дом, обшитый Осп. Электричество подведено по границе участка. Установлены ворота и калитка. Забор из гафрированного металла с 3х сторон участка. В пешей доступности Москва-река, карьер с пляжем. Близкая доступность к Цкад, полчаса езды до Бронниц. В карусели фотографий есть эскизы.