Рязанское ш., 28 км от МКАД
Эврика СНТ, Раменский гор. округ
Дача 46 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 10.10.2026.
Рейтинг 50/100 · уверенность 65 %
Земля ≈265 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,59 млн → дом ≈908 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 68 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,11 млн / целевая ≈3,69 млн / пессимист. ≈3,28 млн → от пессимистичной прибыль ≈539 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 20 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, скважина, газ.
До ст. Ипподром ≈12,7 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23600
Рейтинг 50/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 39 % | 16.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 49 % | 3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 18 % | 1.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 8.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 265 358 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 592 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 908 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 739 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Эврика СНТ | 46 сот. | 12 903 000 | 280 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Эврика СНТ | 44 сот. | 12 342 000 | 280 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Раменский РАН ДНТ | 12 сот. | 3 310 900 | 275 908 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Раменский РАН ДНТ | 8 сот. | 4 800 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новопетровское ТСН СНТ | 12 сот. | 2 850 800 | 237 567 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Тяжино д. | 17,1 сот. | 4 930 000 | 288 304 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Тяжино д. | 19 сот. | 4 975 000 | 261 842 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Тяжино д. | 7 сот. | 770 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Тяжино д. | 11,1 сот. | 4 990 000 | 449 550 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Тяжино д. | 9,3 сот. | 4 000 000 | 430 108 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 67 949 / 94 444 / 125 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 105 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 900 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 694 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 284 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 539 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.5 км | Строитель СНТ | 39 м² | 6,2 сот. | 2 650 000 | 67 949 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Дубовая Роща пос. | 49,5 м² | 7,8 сот. | 4 400 000 | 88 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Стриж СНТ | 57,2 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 69 930 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Каменный Цветок СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Сафоново д. | 53 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 77 358 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Пеленг-Борисово СНТ | 53 м² | 6,5 сот. | 1 850 000 | 34 906 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Новое с. | 36 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Строитель СНТ | 35,6 м² | 3,7 сот. | 4 300 000 | 120 787 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Истомиха СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 05.11.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 19:21 | смена цены | 2 600 000 → 2 500 000 |
Описание
Продаётся дача. Освоенный участок 6 соток в Снт, дом 46м. Кв. Из утепленных деревянных щитов, обложенный кирпичом, фундамент ленточный, построен в 1994 году. Участок находится на 1-й линии, есть отдельный выход к дополнительным 2 соткам за участком. В доме два этажа, три комнаты, печное отопление. На участке есть баня, летняя кухня, сарай, новая теплица, беседка. Водоснабжение осуществляется через скважину, канализация представлена выгребной ямой. Газ проходит по границе участка. На участке яблони, сосна, кустарники. Асфальтированная дорога обеспечивает удобный подъезд к Снт и дому круглый год. Снт окружено лесом, есть грибы, имеется пруд, воздух очень чистый. Данная дача- отличная возможность для тех, кто ищет место для отдыха и восстановления сил.