Рязанское ш., 28 км от МКАД
Эврика СНТ, Раменский гор. округ
Дача 36 м², участок 6,2 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 25.10.2026.
Рейтинг 55/100 · уверенность 53 %
Земля ≈265 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 1,65 млн → дом ≈855 тыс. ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 68 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 110 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,32 млн / целевая ≈3,89 млн / пессимист. ≈3,46 млн → от пессимистичной прибыль ≈713 тыс. ₽, маржа 21 %, ROI 26 %.
Коммуникации: в описании: баня, газ.
До ст. Ипподром ≈12,7 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23599
Рейтинг 55/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 52 % | 26 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 49 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 18 % | 1.3 |
| участок | 5 | 20 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 265 358 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 645 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 855 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Эврика СНТ | 46 сот. | 12 903 000 | 280 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Эврика СНТ | 6 сот. | 2 100 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Эврика СНТ | 44 сот. | 12 342 000 | 280 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Раменский РАН ДНТ | 12 сот. | 3 310 900 | 275 908 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Раменский РАН ДНТ | 8 сот. | 4 800 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новопетровское ТСН СНТ | 12 сот. | 2 850 800 | 237 567 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Тяжино д. | 17,1 сот. | 4 930 000 | 288 304 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Тяжино д. | 19 сот. | 4 975 000 | 261 842 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Тяжино д. | 7 сот. | 770 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Тяжино д. | 11,1 сот. | 4 990 000 | 449 550 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 67 949 / 110 000 / 125 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 322 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 106 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 890 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 458 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 713 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.8 км | Новое с. | 36 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Строитель СНТ | 39 м² | 6,2 сот. | 2 650 000 | 67 949 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Строитель СНТ | 35,6 м² | 3,7 сот. | 4 300 000 | 120 787 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Истомиха СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Каменный Цветок СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.10.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 30.10.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 19:21 | смена цены | 2 600 000 → 2 500 000 |
Описание
Продам дачу, в асфальтированном Снт с закрытой территорией. В шаговой доступности находится живописный пруд. В Снт круглогодично живут люди, дорога зимой чистится регулярно. По меже проходит газ. Участок 6,19 соток с выходом в лес, и придомовой территорией около 2 соток. На участке расположен дом, баня, летняя кухня, беседка, сарай, новая теплица. Также высажены плодовые деревья, ели и кустарники. Имеется парковочное место с навесом. Код пользователя: 215661. Номер в базе: 14465445.