Рязанское ш., 16 км от МКАД
Крот СНТ, Раменский гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,15 млн; первая цена 3,15 млн ₽ от 25.07.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 58 %
Земля ≈311 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,86 млн → дом ≈936 тыс. ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 62 тыс.–129 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,73 млн / целевая ≈3,36 млн / пессимист. ≈2,98 млн → от пессимистичной прибыль −195 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −6 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Заводская ≈9,5 км по прямой; до МКАД 16 км, на машине ≈27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23594
Рейтинг 35/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 74 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 310 736 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 864 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 936 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Крот СНТ | 7,7 сот. | 6 500 000 | 844 156 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мобиль-2 СНТ | 5,8 сот. | 1 700 000 | 293 103 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Исток СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Еганово с. | 9,6 сот. | 3 950 000 | 411 458 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Еганово с. | 6,2 сот. | 2 500 760 | 403 348 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Еганово с. | 14 сот. | 3 450 000 | 246 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Еганово с. | 10,7 сот. | 6 083 280 | 568 531 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Еганово с. | 11 сот. | 4 000 000 | 363 636 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Еганово с. | 8 сот. | 1 040 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Еганово с. | 20 сот. | 8 450 000 | 422 500 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 000 / 97 916 / 128 571 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 731 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 544 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 358 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 985 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -195 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.7 км | Строитель СНТ | 40 м² | 3,1 сот. | 2 900 000 | 72 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Титово д. | 36 м² | 5 сот. | 3 450 000 | 95 833 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Дружба-2 СНТ | 35 м² | 3,8 сот. | 4 500 000 | 128 571 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Титово д. | 50 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Поднятая целина СНТ | 32 м² | 3,4 сот. | 3 500 000 | 109 375 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Мичуринец СНТ | 50 м² | 3,2 сот. | 3 100 000 | 62 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 3 150 000 | история площадки |
| 31.08.2026 | 3 100 000 (−50 000) | история площадки |
| 02.09.2026 | 2 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.09.2026 | 2 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 2 800 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный дом, 40 кв. М (щитовой, отделка сайдинг, 2-й этаж мансарда, внутренняя лестница), с хоз. Постройками на 6 сотках в Снт "Крот" (Раменский р-н, 28 км от Мкад, 5 км от Новорязанского ш.). Дорога до Снт полностью асфальт. Обжитое газифицированное садоводство, многие проживают постоянно в зимних капитальных домах. Газ на границе участка, электричество (в доме и хоз. Постройке), водопровод ( весна-осень). Многолетние насаждения: яблони, вишни, сливы, груша, малина, смородина, крыжовник.