Рязанское ш., 17 км от МКАД
Строитель СНТ, Жуковский гор. округ
Дача 40 м², участок 3,1 сот., бревно.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 16.10.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 57 %
Земля ≈676 тыс. ₽/сот. × 3,1 сот. = 2,1 млн → дом ≈804 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 62 тыс.–129 тыс. ₽/м², медиана 109 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,63 млн / целевая ≈3,26 млн / пессимист. ≈2,9 млн → от пессимистичной прибыль −264 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Школьная ≈2,3 км по прямой; до МКАД 17 км, на машине ≈23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23593
Рейтинг 36/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 675 976 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 096 000 ₽ (3,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 804 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Строитель СНТ | 4 сот. | 3 850 000 | 962 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Строитель СНТ | 5,3 сот. | 4 990 000 | 941 509 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Весна-2 СНТ | 3,5 сот. | 3 990 000 | 1 140 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 35 сот. | 19 500 000 | 557 143 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Дружба-2 СНТ | 3 сот. | 2 200 000 | 733 333 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заря СНТ | 3 сот. | 2 350 000 | 783 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 3,4 сот. | 3 100 000 | 911 765 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Поднятая целина СНТ | 3,5 сот. | 2 299 000 | 656 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 3,6 сот. | 2 300 000 | 638 889 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Поднятая целина СНТ | 3,5 сот. | 3 000 000 | 857 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 000 / 109 375 / 128 571 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 626 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 445 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 263 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 901 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -264 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Дружба-2 СНТ | 35 м² | 3,8 сот. | 4 500 000 | 128 571 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Поднятая целина СНТ | 32 м² | 3,4 сот. | 3 500 000 | 109 375 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мичуринец СНТ | 50 м² | 3,2 сот. | 3 100 000 | 62 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок в Жуковском, в черте города, в снт Весна-2. Вторая линия от дороги, заезда нет, но можно поставить машину в широком проезде между снт и пройти совсем немного. На участке установлен новый домик с террасой размером 6м на 2м, стены утеплены, есть электричество и летний водопровод, земля очень плодородная. Рядом река Быковка, есть рыба. Инфраструктура развита: магазины, школы, детсады, поликлиника все есть поблизости, 4-5 минут на авто, автобусная остановка рядом. Соседи хорошие, спокойные, один собственник.