Рязанское ш., 47 км от МКАД
Першино д., Раменский гор. округ
Дача 30 м², участок 10,6 сот.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 25.10.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 54 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 10,6 сот. = 749 тыс. → дом ≈2,45 млн ₽, 82 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 50 тыс.–167 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,88 млн / целевая ≈1,69 млн / пессимист. ≈1,5 млн → от пессимистичной прибыль −1,72 млн ₽, маржа −114 %, ROI −53 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня, газ.
До ст. Фаустово ≈13,1 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23586
Рейтинг 22/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 84 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 15 % | 1 |
| участок | 5 | 60 % | 4.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 649 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 749 000 ₽ (10,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 451 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 81 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Першино д. | 28 сот. | 3 500 000 | 125 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Поречье дп | 36,7 сот. | 3 490 000 | 95 095 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Поречье дп | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Першино д. | 12,5 сот. | 550 000 | 44 000 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Першино д. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Першино д. | 11 сот. | 1 800 000 | 163 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Першино д. | 25 сот. | 6 000 000 | 240 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Першино д. | 6 сот. | 370 000 | 61 667 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Першино д. | 9,5 сот. | 1 200 000 | 126 316 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Першино д. | 8 сот. | 6 200 000 | 775 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 59 688 / 167 308 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 878 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 784 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 690 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 502 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 718 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −114 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Русское поле СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 550 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Вишневый Сад СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Ромашково-37 КП | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Амирово СНТ | 32 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 59 375 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Натальино д. | 28 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 53 571 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Малахитовая Поляна КП | 30 м² | 10,7 сот. | 3 700 000 | 123 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Малахитовая Поляна КП | 30 м² | 8,5 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Заворово с. | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 26 м² | 6 сот. | 4 350 000 | 167 308 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Земляничные Поля КП | 32,5 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 107 692 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.10.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 146479575. Доверяя нам, Вы гарантировано получаете только реальные объекты! Участок 10 соток в коттеджном посёлке Поречье Раменского района с новой баней 30 м2, колодцем и газом на границе. Подъезд по асфальтированной дороге, въезд на территорию по пропускной системе. Баня для отдыха на участке внутри предусмотрены парилка, гостиная и два помещения под туалет и душ. Коммуникации рядом на участке есть колодец, газ проходит по границе территории. Подъезд в любое время года асфальтированную дорогу чистят круглый год. Закрытая территория въезд в коттеджный посёлок организован через пропускную систему. Участок: Земельный участок подойдёт для загородного отдыха и дальнейшего обустройства собственного пространства. Соседи построились и живут круглогодично. Площадь 10 соток. Баня и территория: Новая баня с парилкой, гостиной и двумя помещениями под туалет и душ. Площадь строения 30 м2. Гостиная внутри бани. Расположение: Коттеджный посёлок расположен рядом с деревней Першино. До школы 2,5 км. Напишите в сообщения, чтобы уточнить детали участка и согласовать удобное время просмотра.