Рязанское ш., 22 км от МКАД
Первомайка д., Раменский гор. округ
Дача 36 м², участок 6 сот.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 12.02.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 56 %
Земля ≈500 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 3 млн → дом ≈200 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 58 тыс.–129 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,52 млн / целевая ≈3,17 млн / пессимист. ≈2,81 млн → от пессимистичной прибыль −625 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Фабричная ≈2,9 км по прямой; до МКАД 22 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23585
Рейтинг 37/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 6.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 500 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 000 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 200 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 556 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Первомайка д. | 12,8 сот. | 6 700 000 | 523 437 | снят (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Первомайка д. | 17 сот. | 11 000 000 | 647 059 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Первомайка д. | 30 сот. | 19 999 999 | 666 667 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Первомайка д. | 10 сот. | 5 300 000 | 530 000 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заболотье д. | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Первомайка д. | 5,7 сот. | 2 806 650 | 492 395 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Первомайка д. | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Первомайка д. | 11 сот. | 7 700 000 | 700 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новое с. | 4,4 сот. | 3 800 000 | 863 636 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Первомайка СНТ | 5,9 сот. | 2 900 700 | 491 644 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 333 / 93 750 / 128 571 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 519 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 343 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 167 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 815 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -625 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Новое с. | 36 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Мичуринец СНТ | 36 м² | 3,1 сот. | 3 300 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Строитель СНТ | 35,6 м² | 3,7 сот. | 4 300 000 | 120 787 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Дружба-2 СНТ | 35 м² | 3,8 сот. | 4 500 000 | 128 571 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Стройдормаш СНТ | 36 м² | 4,2 сот. | 2 750 000 | 76 389 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Виктория СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 58 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Строитель СНТ | 40 м² | 3,1 сот. | 2 900 000 | 72 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Вираж СТ | 38,3 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 83 551 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Поднятая целина СНТ | 32 м² | 3,4 сот. | 3 500 000 | 109 375 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Титово д. | 36 м² | 5 сот. | 3 450 000 | 95 833 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.02.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 20.03.2026 | 4 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 3 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 3 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.06.2026 | 3 350 000 (−300 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 3 200 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок площадью 6 соток. На участке есть домик для временного проживания или бригады строителей, для круглогодичного проживания ( не оформлен как жилой) теплый электрический пол по всему периметру. В доме 4 комнаты, 3 маленьких спальни, 1 кухня гостиная. С/у уличный, также есть отдельно стоящая маленькая летняя кухня, сзади к дому пристроен сарай для хранения инвентаря. Участок огорожен с 2 сторон металло профиль, и другие 2 части сетка Рабица. Распашные ворота и калитка тоже Рабица, Земля присоединена к деревне Первомайка,. Участку присвоен почтовый адрес, ул. Восточная д 89А. Рядом (в 5 мин ходьбы) большое озеро Генеральское, так же через участок выход в лес, где растут грибы и ягоды. Тихое спокойное место в черте города. Вся инфраструктура в пешей доступности, (10 мин пешком или 5 мин маршруткой или машиной). Школа, церковь магазин Пятёрочка, Фикс-прайс, аптека, круглосуточный магазин Авокадо. Чуть дальше детский сад. До станции Мцд 3 Фабричная 10 мин на маршрутке или машине. Автобусная остановка вблизи участка 3-5 мин пешком. Подробности по телефону. Кадастровый номер 50:23:0030223:724. Продажа от собственника. В помощи по продаже не нуждаюсь, Агентам Не Беспокоить! Альтернативная сделка.