Рязанское ш., 16 км от МКАД
Крот СНТ, Раменский гор. округ
Дача 54 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 15.04.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 63 %
Земля ≈309 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,86 млн → дом ≈1,44 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 62 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,28 млн / целевая ≈3,85 млн / пессимист. ≈3,42 млн → от пессимистичной прибыль −462 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Заводская ≈9,4 км по прямой; до МКАД 16 км, на машине ≈26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23584
Рейтинг 31/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 38 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 43 % | 2.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 38 % | 5.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 309 357 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 856 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 444 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 741 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Крот СНТ | 7,7 сот. | 6 500 000 | 844 156 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мобиль-2 СНТ | 5,8 сот. | 1 700 000 | 293 103 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Еганово с. | 9,6 сот. | 3 950 000 | 411 458 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Еганово с. | 6,2 сот. | 2 500 760 | 403 348 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Исток СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Еганово с. | 14 сот. | 3 450 000 | 246 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Еганово с. | 10,7 сот. | 6 083 280 | 568 531 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Еганово с. | 11 сот. | 4 000 000 | 363 636 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Еганово с. | 8 сот. | 1 040 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Еганово с. | 11,7 сот. | 4 190 000 | 358 120 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 000 / 76 389 / 150 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 279 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 065 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 851 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 423 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -462 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Мобиль-2 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 63 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Кулаково д. | 54 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 77 778 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Титово д. | 53 м² | 8 сот. | 7 950 000 | 150 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Крот СНТ | 64 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Титово д. | 50 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Глушица СНТ | 55 м² | 5,7 сот. | 3 800 000 | 69 091 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | 60 м² | 3 сот. | 5 800 000 | 96 667 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.7 км | Мичуринец СНТ | 50 м² | 3,2 сот. | 3 100 000 | 62 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Стрела СНТ | 60 м² | 6,7 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Строитель СНТ | 40 м² | 3,1 сот. | 2 900 000 | 72 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 10.10.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке есть сформированные грядки, два парника, имеется бытовой водопровод на участке, есть яблони, вишни, кусты смородины. В доме биотуалет. По границе участка проходит газ. Возможен торг.