Рязанское ш., 49 км от МКАД
Москворечье-2 КП, Воскресенск гор. округ
Дача 55 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,8 млн; цена не менялась с 26.08.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 64 %
Земля ≈35 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 417 тыс. → дом ≈3,08 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,18 млн / целевая ≈2,87 млн / пессимист. ≈2,55 млн → от пессимистичной прибыль −1,43 млн ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
Коммуникации: газ — магистральный; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Золотово ≈7,1 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23583
Рейтинг 28/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 53 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 61 % | 3.7 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 34 722 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 417 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 083 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 56 055 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Москворечье дп | 13,4 сот. | 1 150 000 | 85 821 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ивушка дп | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ивушка СНТ | 8,4 сот. | 1 400 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ивушка дп | 8,4 сот. | 1 750 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Косяково д. | 12 сот. | 157 950 | 13 162 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Косяково д. | 12 сот. | 157 950 | 13 162 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Михеево с. | 4 сот. | 100 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Косяково д. | 18 сот. | 1 150 000 | 63 889 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Косяково д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Михеево с. | 21 сот. | 1 850 000 | 88 095 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 58 854 / 98 214 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 183 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 024 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 865 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 546 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 429 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | Бубново д. | 54,1 м² | 7,7 сот. | 4 500 000 | 83 179 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Новое Фаустово ДНТ | 54,7 м² | 7,5 сот. | 3 000 000 | 54 845 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Петровское с. | 60 м² | 6,8 сот. | 4 999 999 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | 60 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 38 333 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.4 км | Лисичкино КП | 56 м² | 6 сот. | 5 499 997 | 98 214 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Старниково д. | 60 м² | 8 сот. | 1 999 999 | 33 333 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Москва Река КП | 48 м² | 6,6 сот. | 2 950 000 | 61 458 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Утро СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Бубново д. | 48 м² | 14,1 сот. | 2 700 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Лазурное СНТ | 60 м² | 6,5 сот. | 3 800 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 18.09.2026 | 3 800 000 (+300 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 3 300 000 (−500 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 3 500 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Готовое к проживанию загородное жильё. Энергоэффективный каркасник "термос" с панорамным видом на луга и закат. Статус земли: (для ведения дачного хозяйства). Многие в посёлке живут на постоянной основе, оформили прописку. *Удалённость: 65 км от Мкад. Удобный подъезд по Новорязанскому или Егорьевскому шоссе. *Экология: Один из самых чистых районов Подмосковья. Посёлок расположен вблизи реки Москва, вокруг луга и лесополосы. Описание дома: Каркасно-панельный дом "термос" проектом "Филадельфия". Каркасная технология при сохранении энергоэффективности. Стены работают как термос: осенью тепло, летом прохладно. Технические характеристики (подтверждены договором подряда и техническим паспортом): * Несущая конструкция: Каркасно-щитовой дом из бруса естественной влажности (100х150 мм), обшит имитацией бруса внутри и снаружи. * Утеплитель стен: Экструдированный пенополистирол Пир толщиной 100 мм. * Перекрытия: Деревянные балки с утеплением минеральной ватой Изовер (толщина 200 мм). * Полы: Утеплены минватой (20 см) и защищены гидроизоляцией. * Окна: Двойные стеклопакеты. * Кровля: Металлочерепица, чердачное помещение утеплённое. * Фундамент: Свайно-винтовой (Ø108 мм, шаг свай 22,5 метра). Современное решение для сложных грунтов. Планировка и особенности: Дом построен по индивидуальному проекту с уникальной планировкой. *Спальня, кабинет, кухня-гостиная со всем необходимым оборудованием. * Летняя зона: стеклянные перегородки превращают веранду размером 6x2 м в часть жилого пространства. Летом вы получаете просторную гостиную-столовую под открытым небом. * Санузел: Полностью оборудован душевой кабиной, унитазом и раковиной. Участок: Участок ровный, огорожен забором из профнастила и сетки рабицы. Площадь составляет 12 соток. * Уже сделан газон. * Автономное водоснабжение: большой металлический бак + насосная станция. * Электричество подведено во все помещения. * Дополнительно есть бытовка, можно сделать баню или использовать под инструмент или домик для гостей. * Магистральный газопровод проходит рядом с участком. Подключение газа будет стоить значительно дешевле, чем в обычном садоводстве, так как это государственная программа газификации поселений.