Рязанское ш., 67 км от МКАД · земля с домом
Старая мельница-2 ДНТ, Раменский гор. округ
Дом 60 м², участок 13 сот.
Дом по описанию: «142007116 Участок 13 соток с жилым домом в ДНП Старая Мельница-2 ваш райский уголок для жизни, отдыха и будущих планов!»
Цена 3,28 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 03.09.2026.
Рейтинг 55/100 · уверенность 54 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 1,35 млн → дом ≈1,93 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 89 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 95 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,79 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,19 млн / целевая ≈5,57 млн / пессимист. ≈4,95 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,16 млн ₽, маржа 23 %, ROI 31 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня, скважина.
До ст. Бронницы ≈2,2 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №23565
Рейтинг 55/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 61 % | 26.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 42 % | 2.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 82 % | 5 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 535 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 346 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 934 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 233 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Старая Мельница-3 дп | 6,6 сот. | 1 200 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мельница-2 ДНТ | 8 сот. | 1 350 000 | 168 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Старая мельница-2 ДНТ | 7,2 сот. | 800 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мельница-2 ДНТ | 9,9 сот. | 1 000 000 | 101 010 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старая Мельница-3 дп | 7,2 сот. | 970 000 | 134 722 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мельница-2 ДНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старая мельница-2 ДНТ | 9,4 сот. | 1 500 000 | 159 574 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старая мельница-2 ДНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старая мельница-2 ДНТ | 14 сот. | 2 150 000 | 153 571 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аист СНТ | 12 сот. | 1 600 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 88 550 / 95 455 / 96 923 |
| цена объекта | 3 280 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 788 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 186 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 877 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 567 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 949 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 161 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.7 км | Рыболово с. да: «санузла» + «мебель» | 60 м² | 14 сот. | 17 000 000 | 283 333 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Михалево с. да: «санузел» + «мебелью» | 65 м² | 12 сот. | 6 300 000 | 96 923 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Михалево с. да: «санузел» + «мебель» | 65,5 м² | 13 сот. | 5 800 000 | 88 550 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Михалево с. да: «санузел» + «мебелью» | 66 м² | 12,9 сот. | 6 300 000 | 95 455 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 13.10.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 30.10.2026 | 3 280 000 (−20 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 280 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 142007116 Участок 13 соток с жилым домом в ДНП Старая Мельница-2 ваш райский уголок для жизни, отдыха и будущих планов! (Взносов нет!) Агентство недвижимости "Домус" представляет предложение участок 13 соток с жилым домом в престижном ДНП Старая Мельница-2. Здесь вы найдете идеальное сочетание комфорта загородной жизни, плодородной земли, гибких возможностей для обустройства и достаточно места для постройки еще одного дома или дополнительных строений! На участке расположен уютный жилой дом площадью 60 кв.м., официально оформленный как жилое строение. Первый этаж, выполненный из экологически чистого бруса, включает полностью оборудованную кухню и комнату для отдыха. Все окна современные стеклопакеты, проведено электричество. На второй этаж ведет удобная лестница. Второй этаж (каркасный) это свободное пространство, которое вы можете зонировать по своему вкусу, создав, например, две полноценные комнаты. Как приятный бонус, часть дома или одна из его зон может быть переоборудована под уютную баню или отдельный гостевой дом, что значительно расширяет функционал вашей загородной резиденции. Но настоящая жемчужина этого предложения это, конечно, сам участок площадью 13 соток! Это настоящий рай для садовода и идеальное место для семейного отдыха, полностью огороженный надежным профнастилом, обеспечивающим приватность и безопасность. Большая площадь участка позволяет не только наслаждаться садом и зоной отдыха, но и, при необходимости, возвести еще один жилой дом или любые другие строения по вашему желанию. К участку подведено электричество, а собственная скважина глубиной 16 метров обеспечивает бесперебойное снабжение чистой питьевой водой. Зона отдыха: На участке расположен просторный навес (6x7 метров), оснащенный всем необходимым для комфортного отдыха на свежем воздухе идеальное место для летних обедов, барбекю или просто для наслаждения тишиной. Плодоносящий сад и огород:сад с плодовыми деревьями и кустарниками в возрасте от 3 до 6 лет, большинство из которых уже активно плодоносит. Здесь вы найдете: Деревья: Яблони, груши, вишни, абрикосы, сливы, черешни, дюки, виноград, а также орехи (грецкий, фундук, лещина, съедобный каштан). Кустарники: Четыре вида смородины, йошта, крыжовник, ежевика, малина, ежемалина, жимолость, голубика, инжир, хурма, арония. Для любителей свежих овощей предусмотрены высокие грядки. А для хранения садового инвентаря и прочих нужд имеется удобный хозблок. Не упустите свой шанс приобрести этот уникальный участок с жилым домом и всеми удобствами! Звоните прямо сейчас, чтобы узнать подробности и договориться о просмотре. Возможен торг!