Рязанское ш., 55 км от МКАД
Старниково д., Раменский гор. округ
Дом 31 м², участок 6,5 сот., каркас, 2025 год.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,25 млн; первая цена 2,25 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 52 %
Земля ≈138 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 897 тыс. → дом ≈902 тыс. ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 47 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,62 млн / целевая ≈1,45 млн / пессимист. ≈1,29 млн → от пессимистичной прибыль −856 тыс. ₽, маржа −66 %, ROI −40 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Фаустово ≈9,5 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №23562
Рейтинг 28/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 14.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 3.3 |
| участок | 5 | 23 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 137 941 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 897 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 902 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 097 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Загорново-2 ДНП | 7,7 сот. | 1 290 000 | 167 532 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зеленый Луг-1 СНТ | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Загорново-2 ДНП | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зеленый Луг-1 СНТ | 10,3 сот. | 950 000 | 92 233 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Зеленый Луг ДНП | 8,5 сот. | 1 290 000 | 151 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зеленый Луг-1 СНТ | 9,2 сот. | 2 500 000 | 271 739 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старниково ДНТ | 7,5 сот. | 1 500 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Клеверная Дымка дп | 9 сот. | 1 400 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Старниково СНТ | 8,5 сот. | 1 390 000 | 163 529 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зеленый Луг ДНП | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 31 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 222 / 51 923 / 77 083 |
| цена объекта | 1 799 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 529 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 616 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 535 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 454 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 293 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -856 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −66 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.6 км | Содружество СНТ | 36 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 47 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Песчанка СНТ | 24 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 77 083 | снято (цена объявления) 30.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Рябинушка СНТ | 26 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 51 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 2 250 000 | история площадки |
| 15.05.2026 | 2 100 000 (−150 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 1 999 000 (−101 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 1 850 000 (−149 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 1 799 000 (−51 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 799 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2154097. Продается каркасный дом, 31м. на участке 6,56 соток. Подготовлен фундамент для забора и ворот. 52 км от МКАД и 8 км от Бронниц. Рядом ОСТАНОВКА, аптеки, магазины, школа, детсад. До Москва реки 5 минут на автомобиле. кадастровый номер дома 50:23:0050446:4669 участка 50:23:0050446:1390