Рязанское ш., 55 км от МКАД
Эколето СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 32,5 м², участок 10,8 сот.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 11.02.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 57 %
Земля ≈95 тыс. ₽/сот. × 10,8 сот. = 1,03 млн → дом ≈1,67 млн ₽, 51 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 58 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈450 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,81 млн / целевая ≈2,52 млн / пессимист. ≈2,24 млн → от пессимистичной прибыль −501 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: скважина; септик; в описании: колодец.
До ст. Белоозёрская ≈5 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №23561
Рейтинг 34/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 13.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 5.5 |
| участок | 5 | 62 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 312 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 029 000 ₽ (10,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 671 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 415 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Эколето СНТ | 14,5 сот. | 1 650 000 | 113 793 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Эколето СНТ | 12,5 сот. | 1 500 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Эколето СНТ | 18 сот. | 18 000 000 | 1 000 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рыболово 2 дп | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Москва-лето ДНТ | 8,8 сот. | 1 099 000 | 124 886 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рыболово 2 дп | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рыболово 2 дп | 7,4 сот. | 610 000 | 82 432 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Эколето СНТ | 10 сот. | 999 999 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Москва-лето ДНТ | 12 сот. | 3 100 000 | 258 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Москворечье дп | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 450 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 032 / 78 125 / 150 000 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 805 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 665 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 524 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 244 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -501 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Белоозерский пгт | 32 м² | 10 сот. | 7 900 000 | 246 875 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Белое Озеро д. | 32 м² | 12,5 сот. | 3 000 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Акватория дп | 30 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Чайка дп | 30,8 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 120 130 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Каскад СНТ | 32 м² | 12,5 сот. | 2 500 000 | 78 125 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Ромашково-2 КП | 34 м² | 6,2 сот. | 2 400 000 | 70 588 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Михалево СНТ | 35 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 102 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Старниково-3 КП | 31 м² | 6,5 сот. | 1 799 000 | 58 032 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Акватория дп | 36 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Рыболово с. | 30 м² | 11 сот. | 4 500 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 599 000 | история площадки |
| 20.03.2026 | 3 299 000 (−300 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 2 700 000 (−599 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю любимую дачу, участок 10.8 соток, уютный светлый дом. Участок полностью озаборен, откатные автоматические ворота. На участке колодец, скважина, септик, уличный туалет.